Insper 
Programa de Pesquisa 
 
 
 
 
 
 
Carolina Ninzolli Sério 
 
 
 
 
 
 
Investimento em Imóveis: um estudo comparado entre a tributação das principais 
estruturas adotadas para fins de planejamento patrimonial 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
2018 
  
  
 
Carolina Ninzolli Sério 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Investimento em Imóveis: um estudo comparado entre a tributação das principais 
estruturas adotadas para fins de planejamento patrimonial 
 
 
 
Monografia apresentada ao Programa de LLM 
do Insper Instituto de Ensino e Pesquisa como 
parte dos requisitos para a obtenção do título de 
pós-graduação em Direito. 
 
Área de concentração: Direito Tributário 
Orientador: Prof. Régis Fernando de Ribeiro 
Braga 
 
 
São Paulo 
2018 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Sério, Carolina Ninzolli 
Investimento em Imóveis: um estudo comparado entre a tributação das principais 
estruturas adotadas para fins de planejamento patrimonial/ Carolina Ninzolli Sério – 
São Paulo, 2018. 
92 p. 
 
Monografia (Pós-graduação Lato Sensu em Direito Tributário – LLM) - Insper 
Instituto de Ensino e Pesquisa, 2018. 
Orientador: Régis Fernando de Ribeiro Braga 
 
1. Imóveis. 2. Tributação. 3. Planejamento patrimonial. 4. Pessoa Jurídica Imobiliária. 
5. Fundo de Investimento Imobiliário. I. Autor II. Título 
 
  
 
Carolina Ninzolli Sério 
 
Investimento em Imóveis: um estudo comparado entre a tributação das principais 
estruturas adotadas para fins de planejamento patrimonial 
 
Trabalho de conclusão de curso apresentado ao 
Programa de LLM do Insper Instituto de 
Ensino e Pesquisa como parte dos requisitos 
para a obtenção do título de pós-graduação em 
Direito. 
 
Área de concentração: Direito Tributário 
 
Aprovado em: ____ / ____ / ________ 
 
Banca examinadora 
 
Prof. Régis Fernando de Ribeiro Braga 
Orientador 
Insper Instituto de Ensino e Pesquisa                Assinatura:________________________ 
 
________________________________ 
_________ 
Insper Instituto de Ensino e Pesquisa                Assinatura:________________________ 
 
________________________________ 
_________ 
Insper Instituto de Ensino e Pesquisa                Assinatura:________________________ 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ao Rafael, pelo companheirismo constante 
durante esta árdua jornada. 
  
  
 
RESUMO 
 
O trabalho objetiva promover um estudo comparado entre a tributação incidente sobre as três 
principais estruturas que podem ser utilizadas para a organização e o planejamento de 
patrimônio composto por múltiplos imóveis, as quais: investimento diretamente pela pessoa 
física, investimento por meio da constituição de pessoa jurídica e conferência dos imóveis 
nesta, e investimento em Fundo de Investimento Imobiliário cujas cotas tenham sido 
integralizadas pelos imóveis. 
A análise tributária, de cunho doutrinário e legislativo, foca predominantemente em três 
tributos primordiais para a pesquisa comparativa, os quais: IR, ITCMD e ITBI. Todavia, 
engloba, quando oportuno, a menção a outra tributação eventualmente incidente nas operações. 
O trabalho parte de conceitos gerais tributários e se afunila no estudo das noções gerais relativas 
àquelas principais modalidades de tributação, para depois adentrar às nuances aplicáveis à cada 
estrutura. 
A tributação específica analisa, em cada estrutura, as operações que dão azo – ou ao menos têm 
o potencial para tanto – à incidência tributária, desde a aquisição dos imóveis até o momento 
da sucessão. 
O estudo visa demonstrar que, para cada indivíduo, há uma estruturação patrimonial que 
melhor se adequa à sua situação específica, e que a análise da tributação, em cada uma, consiste 
em um dos fatores que devem ser considerados para que se possa proceder a uma organização 
patrimonial eficiente. 
 
Palavras-chave: Imóveis. Tributação. Planejamento patrimonial. Pessoa Jurídica Imobiliária. 
Fundo de Investimento Imobiliário.  
 
  
  
 
ABSTRACT 
 
The study aims to compare the taxation on the three main structures used in Brazil for the 
management of one’s real estate assets. These main structures are: investment directly by the 
individual; investment through the constitution of a Real Estate Company; and investment 
through a Real Estate Investment Fund. 
The comparative analysis, of a doctrinal and legislative nature, focuses predominantly on the 
income tax, on the inheritance tax and on the real estate tax. However, where appropriate, it 
mentions other related taxes which main be levied on the specific transactions. 
The study begins with the analysis of general tax aspects. Then, it analyzes the general concepts 
related to the abovementioned specific taxes. At last, it analyzes the taxation on each specific 
structure from the acquisition of real estate assets to the moment of succession. 
The study aims to demonstrate that, for each individual, there is a structure that best suits their 
specific situation, and that the analysis of taxation in each one of the structures consists on one 
of the factors that must be considered in order to carry out am efficient management of those 
assets. 
 
Keyword: Real Estate. Wealth management. Real Estate Company. Real Estate Investment 
Fund 
  
  
 
SUMÁRIO 
 
INTRODUÇÃO 
 
1. Planejamento Patrimonial – Aspectos Gerais 
1.1. Patrimônio 
1.2. O conceito e a importância de se planejar o patrimônio 
1.3. Transmissão Patrimonial – Conceitos Gerais 
1.3.1. Sucessão – Aspectos Gerais 
1.3.2. Transmissão Onerosa – Aspectos Gerais 
 
2. Planejamento Patrimonial – Aspectos Tributários 
2.1. Imposto sobre Renda e Proventos de Qualquer Natureza – IR 
2.2. Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – 
ITCMD 
2.3. Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de 
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de 
garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição – ITBI 
 
3. Pessoa Física  
3.1. Conceito de Pessoa Física 
3.2. Tributação 
3.2.1 Quando da aquisição onerosa dos imóveis 
3.2.2 Enquanto detiver a propriedade dos imóveis 
3.2.3 Quando da alienação dos imóveis 
3.2.4 Quando da sucessão 
 
4. Pessoa Jurídica  
4.1. Tributação 
4.1.1. Quando da transferência dos imóveis da pessoa física à pessoa jurídica  
4.1.2. Enquanto detiver a propriedade dos imóveis, realizando operações de alienação e/ou 
locação destes 
  
 
4.1.3. Quando da sucessão 
 
5. Fundo de Investimento Imobiliário 
5.1. Noções Gerais sobre Fundos de Investimento 
5.2. Noções Gerais sobre Fundo de Investimento Imobiliário 
5.3. Tributação 
5.3.1. Quando da integralização das cotas 
5.3.2. Enquanto detiver a propriedade dos imóveis 
5.3.3. Quando da alienação ou resgate das cotas  
5.3.4. Quando da sucessão 
 
CONCLUSÃO 
 
REFERÊNCIAS 
 9 
 
INTRODUÇÃO 
 
Quando se está diante de indivíduo detentor de múltiplos imóveis, nota-se que algumas 
expectativas são comuns, especialmente quando se tem por intuito – ainda que não em relação 
à totalidade de tais ativos – a utilização destes como modalidade de investimento – seja a curto, 
médio ou longo prazo –, dentre as quais, sobretudo: (i) a de retorno financeiro, tanto em relação 
à renda periódica concebida como decorrência do aluguel da propriedade imobiliária a terceiro, 
quanto por meio da variação positiva a ser obtida quando de futura alienação dos bens em 
comento; e (ii) a relativa à situação patrimonial de seus herdeiros – e meeiros, legatários e 
testamentários, se o caso – após a transmissão de tais bens em decorrência de seu falecimento. 
Seja qual for a perspectiva de retorno ou de distribuição patrimonial entre herdeiros, o 
investidor imobiliário dispõe de opções, no que se refere à forma de estruturar seu patrimônio, 
para que se façam atender as suas prioridades. 
Nesse diapasão, o investimento em imóveis pode ser realizado de forma direta por meio 
da pessoa física do próprio indivíduo. Já de maneira indireta, o investimento em imóveis pode 
ocorrer (i) por meio da titularidade de ações/cotas de pessoa jurídica à qual tenham sido 
conferidos imóveis, ou ainda (ii) por meio da titularidade de cotas de um Fundo de Investimento 
Imobiliário – FII sob o qual esteja a propriedade dos imóveis. 
Ocorre que nem sempre fica claro, ao investidor imobiliário, qual é a modalidade de 
investimento mais benéfica para seu caso específico. 
Isso porque o investimento em cada uma delas implica em uma série de obrigações 
tributárias e acessórias distintas, bem como em despesas, procedimentos não tributários e 
questões emocionais que impactam diretamente na decisão quanto à maneira mais adequada, 
no caso concreto, de se investir nesses ativos. 
O propósito final do investidor também é de extrema relevância, especialmente quando 
são considerados aspectos sucessórios.  
Caso a finalidade maior do investimento seja organizar o patrimônio para fins de 
sucessão, existe uma série de fatores que devem ser considerados, desde a tributação até 
eventual possibilidade de litígio entre herdeiros. 
A forma e o valor atribuídos à sucessão dos imóveis estão intrinsecamente relacionados 
à modalidade de investimento imobiliário adotada pelo investidor. Afinal, receber frações 
ideais de imóveis (como ocorre quando da inexistência de testamento, por exemplo) tem 
implicações diversas daquelas observadas quando do recebimento de cotas de um Fundo de 
 10 
 
Investimento ou ainda ações de uma sociedade imobiliária. Nesses casos, ainda devem ser 
considerados fatores como o regime de bens relativo a eventual casamento ou união estável do 
investidor, a quantidade de herdeiros deixada e a existência ou não de testamento. 
Como se nota, a maneira mais benéfica de se efetuar investimentos imobiliários, 
especialmente levando-se em consideração a tributação e as despesas envolvidas, e ainda o 
objetivo de tais investimentos, dependerá dos mais variados quesitos. Entender as implicações 
tributárias de cada cenário se mostra um eficaz ponto de partida, nesse contexto, para que se 
possa efetuar uma análise apropriada de qual estrutura, da perspectiva pessoal do indivíduo, é 
a mais apropriada para sua situação específica.  
Diante disso, busca-se, no presente trabalho, promover um estudo comparado entre 3 
(três) modalidades de investimento, considerando as mais comumente estudadas pelos 
indivíduos que se encontram nessa situação, de uma maneira geral, para fins de elucidar os 
principais aspectos tributários àquele que visa estruturar seu patrimônio constituído por 
imóveis.  
  
 11 
 
1. Planejamento Patrimonial – Aspectos Gerais 
 
De uma maneira geral, despender tempo, energia e dinheiro1 para estruturar o 
patrimônio individual ou familiar2, seja para fins de adequação aos objetivos presentes, seja 
para fins de sucessão, não é entendido como prioridade no Brasil. 
Isso pode ser atribuído, em parcela considerável, à ignorância3 quanto à temática, que 
tende a ser entendida como desagradável, especialmente em razão de ser frequentemente e 
inevitavelmente relacionada ao falecimento – tema que culturalmente4, no Brasil, tende a ser 
postergado e, se possível, evitado por completo. 
De fato, a organização patrimonial pode estar fortemente atrelada à sucessão e, 
consequentemente, ao evento morte, mas limitar o conteúdo e a utilização do mecanismo a esse 
panorama é, quando menos, equivocado. A estruturação e a aplicação de um planejamento 
patrimonial adequado são muito mais amplas do que a limitação a apenas um evento da vida – 
afinal, do ponto de vista biológico, a morte nada mais é do que “apenas um evento da vida” 
que, invariavelmente, ocorrerá para todos.  
Essa organização, quando bem estruturada e bem aplicada, voltada para as 
características e perspectivas específicas do investidor, pode se mostrar de extrema eficácia 
para o aproveitamento do patrimônio ainda em vida e, inclusive, para a manutenção de 
melhores relacionamentos familiares. Em paralelo, ainda podem caminhar os objetivos do 
investidor para a transmissão posterior desse patrimônio às gerações futuras – ou, se o caso5, a 
quem o detentor do patrimônio desejar transferi-lo. 
                                            
1 Já que um planejamento patrimonial eficiente deve envolver profissionais qualificados e especializados, bem 
como uma análise minuciosa dos ativos e riscos envolvidos nos casos singularmente considerados e a eventual 
necessidade de recolhimento de tributos 
2 Para fins do presente trabalho, sempre que houver menção a família, estar-se-á adotando conceito tão amplo 
quanto possível, abrangendo todas as estruturas familiares existentes. Além disso, muito embora possa haver 
menção específica a famílias ou a contextos familiares, os conceitos e conclusões expostos no presente trabalho 
são também aplicáveis a indivíduos singularmente considerados. 
3 De uma maneira geral. 
4 “O mundo ocidental transformou a morte em tabu: ela costuma ser ocultada das crianças e banida das conversas 
cotidianas. Tudo aquilo que possa lembrá-la – a enfermidade, a velhice, a decrepitude – é escamoteado. (...)E 
mesmo a morte natural – não causada, por exemplo, pela tremenda violência que a cada dia assola os cidadãos no 
Brasil – acaba virando sinônimo de aniquilamento sumário, de abreviamento. O que, no mais das vezes, não 
corresponde à realidade por se tratar apenas de uma vida que chegou naturalmente ao fim, de uma existência que 
simplesmente expirou.” (VOMERO, Maria Fernanda. Morte. 2002. Disponível em: 
<https://super.abril.com.br/comportamento/morte/>. Acesso em: 10 abr. 2018).  
5 Para isso, devem ser observadas as autorizações legais constantes, principalmente, do Código Civil. 
 12 
 
De toda a forma, para que tal planejamento seja realizado, e, principalmente, de forma 
eficiente, é necessário que se compreenda a efetiva importância desse mecanismo. E é 
exatamente o que se busca demonstrar neste primeiro capítulo. 
 
1.1. Patrimônio 
 
Patrimônio é o complexo formado por todas as relações jurídicas de uma pessoa6, do 
qual fazem parte todos os seus bens, direitos e obrigações. Pode ser entendido, portanto, como 
o conjunto de direitos e obrigações de titularidade de uma pessoa, formado pelos seus direitos 
reais (por exemplo: propriedade), direitos pessoais (por exemplo: os direitos de crédito) e os 
direitos intelectuais (por exemplo: direito autoral, de imagem)7. 
Como ensinam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, é possível 
enumerar-se uma série de elementos que podem compor o patrimônio do sujeito. Qualquer rol 
elaborado para esse fim, entretanto, terá natureza meramente exemplificativa, nunca taxativa.8  
Nesse sentido, podem ser encontradas, na doutrina, diversas classificações e 
subclassificações do patrimônio, a depender de suas características e especificidades, de forma 
a se obter o tratamento mais cabível a cada uma delas. 
Ao se discorrer sobre o patrimônio, portanto, deve-se ter em mente que este é composto 
por bens materiais (patrimônio material) e imateriais (patrimônio imaterial), de caráter cultural 
(patrimônio cultural), econômico (patrimônio econômico) e moral (patrimônio moral), além 
de, possivelmente, outros. 
Conquanto o planejamento patrimonial possa ser utilizado como mecanismo de se 
organizar toas as modalidades de patrimônio do sujeito, o presente trabalho, especialmente em 
razão de sua íntima relação com o Direito Tributário, será focado especificamente no 
patrimônio econômico, o qual pode ser conceituado como o complexo total das relações 
jurídicas de uma pessoa, física ou jurídica, com expressividade econômica.9 
                                            
6 MAMEDE, Gladston; Eduarda Cotta Mamede. Planejamento Sucessório: introdução à arquitetura 
estratégica - patrimonial e empresarial – com vista à sucessão "causa mortis". São Paulo: Atlas, 2015. p. 21. 
7 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.135-1.136. 
8 NERY, Rosa Maria de Andrade; NERY JUNIOR, Nelson. Instituições de direito civil: direitos patrimoniais 
e reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016. p. 23. 
9 MAMEDE, Gladston; Eduarda Cotta Mamede. Blindagem patrimonial e planejamento jurídico. 5. ed. São 
Paulo: Atlas, 2015. p. 22. 
 13 
 
Isso porque os ativos que serão explorados neste trabalho – em especial os imóveis -, 
muito embora possam eventualmente ser revestidos de caráter sentimental, se enquadram no 
patrimônio econômico do investidor. 
Cumpre, ainda, mencionar, relativamente à modalidade patrimonial específica ora em 
comento, que o patrimônio dela constante como ser dividido em ativo (patrimônio ativo, 
composto por todos os bens e direitos do indivíduo), passivo (patrimônio passivo, constituído 
por todas as obrigações do indivíduo) e líquido (patrimônio líquido, como a diferença entre o 
patrimônio ativo e o patrimônio passivo), realizando-se um paralelo com a contabilidade.  
 
1.2. O conceito e a importância de se organizar e planejar o patrimônio 
 
De maneira simplificada, o planejamento patrimonial pode ser conceituado como a 
adequação de uma estrutura para composição do patrimônio de um indivíduo – ou de um casal, 
ou de uma família, etc. – de acordo com suas necessidades e suas aspirações. 
Nesse sentido, envolve questões as mais variadas, partindo do patrimônio em si, as 
finanças pessoais e corporativas, a família, as expectativas individuais, os planos de futuro 
(incluindo os sonhos, não raro), os receios, as rejeições viscerais etc. 10 
Conforme anteriormente mencionado, o planejamento patrimonial requer o 
investimento de tempo, energia e dinheiro por parte daquele que pretende planejar o 
patrimônio. No entanto, quando efetuado de maneira adequada ao indivíduo e/ou à sua família, 
e em observância à legislação, proporciona retorno positivo, não apenas do ponto de vista 
econômico, mas também em qualidade de horas despendidas em obrigações acessórias, e ainda 
– e talvez o quesito mais importante – do ponto de vista emocional. 
A depender dos objetivos daquele do indivíduo11, a análise e estruturação – ou 
reestruturação – podem ser direcionadas à construção patrimonial, à manutenção, ao 
crescimento e até à transferência do patrimônio às gerações futuras ou, ainda que 
parcialmente12, a quem entender de direito. 
Aliás, uma das vertentes mais delicadas do planejamento patrimonial – se não a mais 
delicada, de uma maneira geral – é aquela cujo objetivo final é a organização da sucessão, 
                                            
10 MAMEDE, Gladston; Eduarda Cotta Mamede. Blindagem patrimonial e planejamento jurídico. 5. ed. São 
Paulo: Atlas, 2015. p. 68-69. 
11 Especificamente, nesse caso, do indivíduo que organiza e planeja seu patrimônio. 
12 Conforme permissões legais constantes do Código Civil. 
 14 
 
comumente conhecida como “planejamento sucessório”, ou seja, aquela por meio da qual o 
sujeito planeja seu patrimônio não apenas para sua utilização ou aproveitamento em vida, mas 
sim com ênfase em deixar o patrimônio conquistado (e aquele que ainda se pretende conquistar) 
aos herdeiros ou a terceiro13 por ocasião do falecimento. 
Em primeiro lugar, existe o fator emocional daquele indivíduoque planeja seu 
patrimônio de maneira sucessória, já que neste cenário explora-se o que deverá ocorrer com 
seu patrimônio após seu próprio falecimento, o que pode ser absorvido como algo 
desagradável. 
Nesse contexto, o que comumente se observa é que o evento morte tende a ser visto não 
como o fato futuro e certo que é, e que em grande parte o sujeito entende seu próprio 
falecimento como algo distante, imprevisível, e assunto que pode ser adiado – ou 
completamente evitado – sem grandes repercussões. 
Não obstante esse fator individual e pessoal daquele que estuda o planejamento 
patrimonial, também é comum se observar a existência de herdeiros com personalidades e 
características conflitantes, que têm interesses e impulsos diferentes, tudo o que deve ser 
observado e considerado para fins de se organizar a sucessão. 
E nesse diapasão, determinar quais bens devem ser distribuídos a quais herdeiros, e em 
qual proporção, pode se mostrar tarefa árdua e eventualmente até emocionalmente desgastante. 
A necessidade de entender seus herdeiros, com todas as qualidades e defeitos destes, e 
admitir essas características, se mostra também como uma das principais razões pelas quais 
evita-se estudar o planejamento patrimonial sucessório. Acontece que, na realidade, este 
deveria ser motivo – se não o principal, um dos principais – para fazê-lo. 
Não obstante mitigar as chances de conflitos entre integrantes da família – e, por que 
não, de eventual ruptura familiar, especialmente se tratando do cenário em que existem 
herdeiros ou legatários com personalidades conflitantes –, o planejamento sucessório pode ser 
extremamente eficaz, inclusive para fins de auxiliar tais herdeiros a lidarem com seus defeitos 
e evoluírem seus pontos fracos. 
É certo dizer, portanto, que planejamento sucessório adequado é capaz de atender não 
apenas a primeira geração – aquela que acumulou recursos e os investiu de maneira que se 
                                            
13 Conforme permissões legais constantes do Código Civil. 
 15 
 
multiplicassem, criando, por assim dizer, o patrimônio – mas também a segunda geração – e, 
eventualmente, até as gerações seguintes14. 
Acontece que o planejamento patrimonial é importante não somente quando da 
sucessão. A organização consciente do patrimônio impacta diretamente o seu acúmulo e/ou sua 
manutenção durante a vida do sujeito, se mostrando extremamente pertinente em diversos 
acontecimentos civis e econômicos desta. Nesse diapasão, mencione-se, a título 
exemplificativo, o casamento15. 
É que o patrimônio do indivíduo é diretamente afetado pelo regime de bens adotado 
para fins de casamento ou união estável16, por exemplo. O estudo dos ativos, a escolha do 
regime de bens, a eventual celebração de pacto antenupcial são, nesse contexto, apenas algumas 
das formas mais conhecidas e utilizadas de planejamento e alocação de patrimônio que afetam 
diretamente a vida civil do sujeito. 
Com efeito, as relações econômicas existentes entre um casal e deste para sua prole 
e/ou terceiros necessitam ser regradas de acordo com seus interesses e possibilidades, e isso 
será traduzido mediante a adoção de um planejamento familiar próprio, com consequências 
tributárias, societárias, civis e sucessórias.17 E é este o resultado final que se pretende obter 
quando da elaboração de um planejamento patrimonial com enfoque no aproveitamento e 
multiplicação desse patrimônio durante todos os atos da vida da pessoa. 
Outro evento da vida civil, exemplo clássico no que se refere à relevância de se planejar 
o patrimônio – e que também pode ser visto como desagradável, mas que é de grande 
importância – ocorre quando de eventual divórcio ou dissolução de união estável. Esses são 
momentos que tendem a ser extremamente delicados na vida do indivíduo, e cujos impactos 
tendem a ser significativamente menores quando precedido de um planejamento patrimonial 
adequado, evitando-se ou mitigando-se os desgastes emocionais e eventualmente financeiros. 
E nesse cenário, em que se busca alocar o patrimônio adquirido da maneira mais 
pertinente possível, existem diversas ferramentas jurídicas que podem ser utilizadas com a 
finalidade de auxiliar no processo e no resultado final vislumbrado, cada qual aplicável a 
                                            
14 MATTOS FILHO, VEIGA FILHO, MARREY JR. E QUIROGA ADVOGADOS. Planejar para perpetuar. 
São Paulo: Impressão Régia, 2016. p. 13. 
15 Ou, para os fins cabíveis, a união estável. 
16 MATTOS FILHO, VEIGA FILHO, MARREY JR. E QUIROGA ADVOGADOS. Planejar para perpetuar. 
São Paulo: Impressão Régia, 2016. p. 74. 
17 PAZ, Leandro Alves; CARVALHO, Tomás Lima de. A utilização estratégica do planejamento jurídico na 
organização e gestão do patrimônio familiar. Revista de Direito Empresarial, São Paulo, v. 11, p. 2. 
 16 
 
determinado sujeito ou a determinada situação específica. Tais ferramentas podem ser 
analisadas sob diversas perspectivas, analisando e cuidando dos mais variados aspectos18 da 
vida do sujeito, desde o econômico até o emocional. 
No presente trabalho, busca-se tratar da perspectiva tributária de 3 (três) modalidades 
de estruturação do patrimônio, considerando especificamente o indivíduo que detém – ou 
aquele que pretende deter –, como forma de investimento, diversos imóveis. Tais modalidades 
são: investimento realizado diretamente pela pessoa física, investimento por meio de pessoa 
jurídica e investimento por meio de Fundo de Investimento Imobiliário. 
 
1.3. Transmissão Patrimonial – Conceitos Gerais 
 
A transmissão de patrimônio a outrem pode se dar de várias formas, seja entre 
vivos, como decorrência da sucessão, de maneira onerosa ou gratuita. 
Nos itens seguintes, adentraremos em alguns conceitos relevantes para a 
compreensão da essência das transmissões ocorridas gratuitamente por meio de sucessão e 
também aquelas ocorridas de modo oneroso. 
 
1.3.1. Sucessão – Aspectos Gerais 
 
A forma mais comum, natural e orgânica de transmissão de patrimônio entre as 
pessoas físicas ocorre com a sucessão19, que tem início com o falecimento e pode se dar por 
lei ou por disposição de última vontade do de cujus, conforme previsões do Código Civil20. 
                                            
18 Razão, inclusive, pela qual o planejamento patrimonial, quando realizado de maneira correta, deve ser entendido 
como plenamente válido e eficaz perante o ordenamento jurídico, especialmente há que o propósito final não 
consiste meramente em gozar de eventual diferimento ou redução de carga tributária incidente – muito embora 
estes possam ser resultados obtidos quando da estruturação ou reestruturação do patrimônio –, mas sim na 
organização de toda uma vida e, por que não, de toda uma situação posterior ao falecimento, contando inclusive 
com aspectos emocionais de viúvos, descendentes, ascendentes, dentre outros.  
Nesse sentido, podemos traçar paralelo com os conceitos e aplicações do “propósito negocial”, como considerados 
para fins do planejamento tributário realizado por empresas, aplicando-os por analogia.  
O planejamento patrimonial familiar, por não vislumbrar efetivamente um menor recolhimento de tributos, mas 
sim a organização do patrimônio, pelos mais diversos motivos, é caracterizada por um – ou mais – devido 
propósito efetivo. 
19 MATTOS FILHO, VEIGA FILHO, MARREY JR. E QUIROGA ADVOGADOS. A transmissão do 
patrimônio no Brasil: a importância do planejamento e da organização para maior eficiência sob a ótica 
das relações familiares, corporativas e dos aspectos fiscais. São Paulo: Blucher, 2017, p. 15. 
20 Artigo 1.786, CC/2002. 
 17 
 
Cumpre mencionar que existem duas modalidades de sucessão: a legítima e a 
testamentária. Para que essa distinção fique clara, faz-se necessário enxergar o patrimônio 
virtualmente dividido igualmente em duas partes, que se denominam ‘legítima’ e ‘disponível’. 
Aquela é de transferência obrigatória aos herdeiros necessários, e esta é de livre destinação.21 
A mencionada divisão pode ser assim ilustrada: 
 
 
 
Quer dizer, para que se possa entender efetivamente a sucessão, é necessário ter em 
mente que pelo menos22 metade do patrimônio deixado pelo de cujus comporá “parte 
legítima”23 e a parcela remanescente (via de regra24, a outra metade do patrimônio) será 
considerada “parte disponível”. A parte legítima deve ser obrigatoriamente transmitida aos 
herdeiros necessários do de cujus, ao passo que a parte disponível pode ser destinada a quem 
aquele tenha eventualmente determinado.  
Nesse cenário, é importante esclarecer que herdeiros necessários são os descendentes, 
os ascendentes e o cônjuge ou companheiro, conforme determinação do Código Civil25. 
                                            
21 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: Noeses, 
2014. p. 62. 
22 O valor da legítima poderá exceder ao da metade do patrimônio do de cujus no momento de seu falecimento, 
em razão da colação (que visa igualar a legítima dos herdeiros). Conforme ensinam Carlos Alberto Dabus Maluf 
e Adriana Caldas do Rego Freitas Maluf: “Quanto ao cálculo da legítima, como prevê o parágrafo único do artigo 
em tela, o valor dos bens conferidos será computado na parte indisponível, sem aumentar a disponível. Assim, o 
valor dos bens colacionados não aumentará a quota disponível, sendo, pois, computado na parte indisponível, 
ou seja, acrescenta-se na legítima.”. (MALUF, Carlos Alberto Dabus; MALUF, Adriana Caldas do Rego Freitas 
Dabus. Curso de direito das sucessões. São Paulo: Saraiva, 2013. p. 549-550). 
23 Artigo 1.846, CC/2002: 
Art. 1.846 Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a 
legítima”. 
24 “A parte disponível é calculada tendo-se em conta o patrimônio do morto no momento mesmo do seu 
falecimento. Nesse momento estará determinada a parte atribuível a eventuais herdeiros instituídos pela última 
vontade. Os bens colacionados acrescem a parte legitimária dessa forma determinada, de modo a que se possa 
igualar a parte de cada herdeiro legítimo descendente. A “desproporção” entre a parte disponível e a 
indisponível assim obtida não implica injustiça (CC, art. 2.002, parágrafo único)”. (CAHALI, Francisco José; 
HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes. Direito das Sucessões. 3 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 
2007. p. 388-389). 
25 Artigo 1.845, CC/2002. 
 18 
 
Portanto, sempre que se estiver diante da parcela denominada legítima, esta deve ser destinada 
às pessoas acima mencionadas26. 
Cumpre, ainda, ressaltar que a posse direta dos bens que compõem o acervo hereditário 
do de cujus, salvo algumas exceções, somente será definitivamente transmitida aos seus 
sucessores com a realização da partilha, qual seja, o instrumento pelo qual os quinhões de 
cada sucessor são individualizados e entregues a cada um. 27 
A transmissão de patrimônio decorrente da sucessão (“transmissão causa mortis”) gera 
efeitos tributários, os quais serão oportunamente estudados no presente trabalho. 
 
1.3.2. Transmissão Onerosa – Aspectos Gerais 
 
Diferentemente do observado quando dos comentários gerais acerca da sucessão – 
transmissão realizada a título gratuito –, a transmissão onerosa requer contraprestação das 
partes envolvidas no negócio celebrado. 
Sobre o contrato oneroso, Maria Helena Diniz28 ensina: 
“(...) 4. Diz-se do contrato que estipula vantagens e obrigações recíprocas para os 
contratantes, como, por exemplo, a compra e venda, a locação. Deveras, o contrato 
oneroso é aquele que traz vantagem para ambos os contratantes, pois estes sobrem 
um sacrifício patrimonial, correspondente a um proveito almejado. 
 
Dessa forma, quando, pela transmissão de determinado bem ou direito, for exigido da 
outra parte determinada contraprestação, predominantemente viabilizada monetariamente, mas 
que também pode se dar por outros meios, estar-se-á configurada a onerosidade. 
A transmissão onerosa de patrimônio, na esteira do que ocorre na transmissão não 
onerosa por sucessão, também gera tributários, os quais serão igualmente oportunamente 
estudados no presente trabalho. 
  
                                            
26 Partindo da premissa de que o de cujus deixou descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro. 
27 MATTOS FILHO, VEIGA FILHO, MARREY JR. E QUIROGA ADVOGADOS. A transmissão do 
patrimônio no Brasil: a importância do planejamento e da organização para maior eficiência sob a ótica 
das relações familiares, corporativas e dos aspectos fiscais. São Paulo: Blucher, 2017, p. 16. 
28 DINIZ, Maria Helena. Dicionário jurídico universitário. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 428. 
 19 
 
2. Planejamento Patrimonial – Aspectos Tributários 
 
Tendo em vista que o presente trabalho visa analisar os impactos tributários relativos 
ao planejamento patrimonial voltado para o indivíduo detentor de imóveis – ou que pretende 
deter tais bens – como forma de investimento, faz-se necessário introduzir os tributos mais 
comumente29 incidentes sobre as operações30 que serão efetivamente objeto de estudo 
comparativo, os quais: imposto sobre renda e proventos de qualquer natureza – IR, imposto 
sobre transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens ou direitos – ITCMD, e imposto 
sobre transmissão de bens inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por 
natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como 
a cessão de direitos à sua aquisição – ITBI.  
Contudo, antes de adentrarmos aos aspectos tributários próprios das mencionadas 
operações, faz-se necessário discorrer brevemente acerca das hipóteses de incidência que 
permeiam as relações jurídicas delas decorrentes. Isso porque, a nosso ver, os estudos gerais 
relativos à tributação – especialmente os de viés acadêmico, como o presente – devem ser 
impreterivelmente pautados pela regra matriz de incidência tributária, sobre a qual elucida 
Eduardo Sabbag31: 
A hipótese de incidência tributária representa o momento abstrato, previsto em lei, 
hábil a deflagrar a relação jurídico-tributária. Caracteriza-se pela abstração, que se 
opõe à concretude fática, definindo-se pela escolha feita pelo legislador de fatos 
quaisquer do mundo fenomênico, propensos a ensejar o nascimento do episódio 
jurídico-tributário. 
 
Nesse sentido, tem-se que a hipótese de incidência tributária consiste na situação 
hipotética descrita na norma, que indica a conduta abstrata cuja efetiva ocorrência no mundo 
fenomênico dará ensejo à incidência do tributo. 
Geraldo Ataliba32 desdobra o tema, demonstrando que a hipótese de incidência é 
apresentada sob aspectos diversos: 
28.2 Pois esta categoria ou protótipo (hipótese de incidência) se apresenta sob 
variados aspectos, cuja reunião lhe dá entidade. Tais aspectos não vêm 
necessariamente arrolados de forma explícita e integrada na lei. Pode haver – e tal é 
                                            
29 A depender da estrutura, poderá haver a incidência de outros tributos, tais como contribuições ao PIS e à 
COFINS. Entretanto, para fins do presente estudo, daremos enfoque nos 3 (três) principais impostos relacionados 
às operações de investimento em imóveis nas estruturas analisadas: IR, ITCMD e ITBI, nada obstando que sejam 
mencionadas, no decorrer do trabalho, outras tributações incidentes nos casos específicos. 
30 Investimento imobiliário efetuado diretamente pela pessoa física, investimento imobiliário realizado por meio 
de pessoa jurídica, e investimento imobiliário realizado por meio de fundo de investimento imobiliário 
31 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 673-674. 
32 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 76. 
 20 
 
o caso mais raro – uma lei que os enumere e especifique a todos, mas, normalmente, 
os aspectos integrativos da hipótese de incidência estão esparsos na lei, ou em 
diversas leis, sendo que muitos são implícitos no sistema jurídico. Esta multiplicidade 
de aspectos não prejudica, como visto, o caráter unitário e indivisível da hipótese de 
incidência. Percebe-o o jurista, utilizando o instrumental da ciência do direito. 
 
Conclui-se, portanto, que a hipótese de incidência tributária se resume na descrição 
legislativa (necessariamente hipotética) de um fato a cuja ocorrência in concretu a lei atribui 
a força jurídica de determinar o nascimento da obrigação tributária33. 
A concretização do fato ocorrida no mundo fenomênico, que se subsuma à norma posta 
na hipótese de incidência, consiste no fato imponível, como também ensina Geraldo Ataliba34: 
Fato imponível é o fato concreto, localizado no tempo e no espaço, acontecido 
efetivamente no universo fenomênico, que – por corresponder rigorosamente à 
descrição prévia, hipoteticamente formulada pela h.i. legal – dá nascimento à 
obrigação tributária. 
 
Correto deduzir, portanto, que a hipótese de incidência contém um arquétipo, um 
protótipo bem circunstanciado35, ao passo que o fato imponível é a materialização desse 
arquétipo legal36. Ou seja, hipótese de incidência está inserida no mundo abstrato, enquanto o 
fato imponível se encontra no mundo fenomênico, concreto, na materialização do mundo 
abstrato descrito. 
Pois bem. Feitas as devidas considerações quanto à conceituação da hipótese de 
incidência tributária – bem como à sua relação e diferenciação quanto ao fato imponível –, 
passemos aos comentários específicos acerca de seus aspectos37.  
Cumpre mencionar, antes de adentrarmos às especificidades de cada aspectoda hipótese 
de incidência, que, na doutrina pátria, podem ser observadas infindáveis classificações quanto 
ao tema. Para fins do presente trabalho, utilizaremos como inspiração38 aquela difundida por 
Paulo de Barros Carvalho39, classificando tais aspectos40 em (i) material, (ii) pessoal, (iii) 
espacial, (iv) temporal e (v) quantitativo.  
                                            
33 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 76. 
34 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 68. 
35 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 68. 
36 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 68. 
37 Cuja denominação também pode ser encontrada, na doutrina, como critérios ou elementos. No presente trabalho, 
não adentraremos às discussões semânticas relativas à temática. 
38 A classificação difundida por Paulo de Barros Carvalho é a inspiração primária para a subdivisão que será 
estudada em relação aos tributos. Entretanto, nos utilizamos, no presente trabalho, de construções que, embora 
majoritariamente inspiradas na obra do mencionado doutrinador, também têm por base conceitos e denominações 
utilizadas por outros de grande renome, tais como Geraldo Ataliba. 
39 Paulo de Barros Carvalho ainda subdivide os aspectos – ou critérios, como denomina em sua obra – em 
antecedente e consequente normativo. Para fins de síntese, não entraremos nessa classificação específica no 
presente trabalho. 
40 Os quais, na obra de Paulo de Barros Carvalho, são denominados “critérios” 
 21 
 
 
Aspecto material 
O aspecto material da hipótese de incidência tributária, entende-se que este corresponde 
ao núcleo da relação jurídico-tributária prevista em norma, consistindo na própria consistência 
material do fato ou estado de fato descrito pela h.i.; é a descrição dos dados substanciais que 
servem de suporte à h.i.41 
Geraldo Ataliba42, quanto ao aspecto em comento, detalha: 
41.3.1 Aspecto material é a imagem abstrata de um fato jurídico: propriedade 
imobiliária, patrimônio, renda, produção, consumo de bens, prestação de serviços, ou 
uma atuação pública (como o estado realizar obra, produzir um serviço, conceder uma 
licença, uma autorização, uma dispensa, etc.) 
 
Em termos práticos, pode-se considerar, como aspecto material da hipótese de 
incidência tributária, o verbo acrescido do complemento da situação jurídica hipotética 
constante da descrição normativa. Ou seja, “fazer algo”, “possuir determinado bem”, “vender 
ativo”, etc. 
Para fins de identificação do aspecto material da hipótese de incidência, nesse sentido, 
deve-se ter em mente a relação abaixo ilustrada: 
 
 
 
Aspecto pessoal 
O aspecto pessoal, por sua vez, está relacionado aos sujeitos da relação jurídico-
tributária. Sobre este aspecto, ensina Geraldo Ataliba43: 
29.1 O aspecto pessoal, ou subjetivo, é a qualidade – inerente à hipótese de incidência 
– que determina os sujeitos da obrigação tributária, que o fato imponível fará nascer. 
Consiste numa conexão (relação de fato) entre o núcleo da hipótese de incidência e 
duas pessoas, que serão erigidas, em virtude do fato imponível e por força da lei, em 
sujeitos da obrigação. É, pois, um critério de indicação de sujeitos, que se contém na 
h.i. 
 
                                            
41 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 106. 
42 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 107. 
43 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 80. 
Verbo Complemento
Aspecto
material da 
h.i.
 22 
 
É, portanto, o atributo da h.i. que determina o sujeito ativo da obrigação tributária 
respectiva e estabelece os critérios para fixação do sujeito passivo44. 
Nesse sentido, é por meio do aspecto ora em comento que se identificam, na relação 
jurídico-tributária, os sujeitos sobre os quais recaem o direito de instituir e/ou cobrar e o dever 
de recolher o tributo.  
 
 
 
O sujeito ativo da obrigação tributária é definido pelo CTN como a pessoa jurídica de 
direito público, titular da competência para exigir o seu cumprimento45. Consiste, portanto, no 
polo credor da obrigação tributária. É a pessoa a quem a lei atribui a exigibilidade do tributo46.  
Este credor é representado pelos entes que devem proceder à invasão patrimonial para 
a retirada compulsória de valores, a título de tributos47 Ou seja, o sujeito ativo da obrigação 
tributária é um ente federativo, podendo consistir na União Federal, nos Estados, no Distrito 
Federal ou nos Municípios. 
A sujeição ativa pode ser subdividida entre sujeição ativa direta e sujeição ativa indireta. 
Aquela, trata dos entes federativos dotados de competência tributária48 para instituir tributos, 
ao passo que esta última diz respeito às pessoas detentoras de capacidade tributária49 ativa, ou 
                                            
44 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 82. 
45 Artigo 119, CTN/1966. 
46 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 82. 
47 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 682. 
48 Artigo 6º, CTN/1966: 
Art. 6º A atribuição constitucional de competência tributária compreende a competência legislativa plena, 
ressalvadas as limitações contidas na Constituição Federal, nas Constituições dos Estados e nas Leis Orgânicas 
do Distrito Federal e dos Municípios, e observado o disposto nesta Lei. 
Parágrafo único. Os tributos cuja receita seja distribuída, no todo ou em parte, a outras pessoas jurídicas de direito 
público pertencerá à competência legislativa daquela a que tenham sido atribuídos. 
49 Artigos 7º e 8º, CTN/1966: 
Obrigação 
Tributária
Sujeito Ativo Sujeito Passivo
 23 
 
seja, aquelas que podem cobrar, arrecadar e fiscalizar os tributos (desde que autorizadas a fazê-
lo), mas que não têm competência para a instituição destes. 
Por sua vez, o sujeito passivo da obrigação tributária é o devedor, convencionalmente 
chamado de contribuinte. É a pessoa que fica na contingência legal de ter o comportamento 
objeto da obrigação, em detrimento do próprio patrimônio e em favor do sujeito ativo. É a 
pessoa que terá diminuição patrimonial, com a arrecadação do tributo50. 
Nesse diapasão, o CTN define legalmente o sujeito passivo da obrigação principal 
tributária como a pessoa obrigada ao pagamento de tributo ou penalidade pecuniária51. É, 
portanto, a pessoa em relação a quem nasce a obrigação para recolhimento do tributo, em 
decorrência de determinação legal52. 
Conforme explicitamente determinado pelo CTN53, a capacidade tributária passiva 
independe (i) da capacidade civil das pessoas naturais, (ii) de achar-se a pessoa natural sujeita 
a medidas que importem privação ou limitação do exercício de atividades civis, comerciais ou 
profissionais, ou da administração direta de seus bens ou negócios, e tampouco (iii) de estar a 
pessoa jurídica regularmente constituída, bastando que configure uma unidade econômica ou 
profissional.  
Ou seja, ainda que a pessoa não seja considerada plenamente capaz54 para fins do 
Código Civil, poderá ter a ela atribuída a capacidade tributária passiva. No mesmo sentido, a 
                                            
Art. 7º A competência tributária é indelegável, salvo atribuição das funções de arrecadar ou fiscalizar tributos, ou 
de executar leis, serviços, atos ou decisões administrativas em matéria tributária, conferida por uma pessoa jurídica 
de direito público a outra, nos termos do § 3º do artigo 18 da Constituição. 
§ 1º A atribuição compreende as garantias e os privilégios processuais que competem à pessoa jurídica de direito 
público que a conferir. 
§ 2º A atribuição pode ser revogada, a qualquer tempo, por ato unilateral da pessoa jurídica de direito público que 
a tenha conferido. 
§ 3º Não constitui delegação de competência o cometimento, a pessoas de direito privado, do encargo ou da função 
de arrecadar tributos. 
Art. 8º O não-exercício da competência tributária não a defere a pessoa jurídica de direito público diversa daquela 
a que a Constituição a tenha atribuído. 
50 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 82. 
51 Artigo 121, caput, CTN/1966. 
52 Art. 123, CTN/1966: 
Art. 123 Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo 
pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito 
passivo das obrigações tributárias correspondentes. 
53 Artigo 126, I, II e III, CTN/1966. 
54 Artigos 3º e 4º, CC/2002:  
Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) 
anos.  
Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: 
I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; 
II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico;   
III - aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; 
 24 
 
pessoa natural que sofrer limitações no exercício de suas atividades civil, comerciais ou 
profissionais não estará impossibilitada de fazer parte da sujeição passiva tributária55. 
Além disso, a incidência tributária ocorrerá independentemente da regular 
constituição da pessoa jurídica, mediante a inscrição ou registro dos seus atos constitutivos 
no órgão competente56.  
Assim como ocorre em relação à sujeição ativa – a qual subdivide-se em direta 
(competência tributária) e indireta (capacidade tributária ativa) –, a sujeição passiva tributária 
também pode ser dividida em sujeito passivo direto e sujeito passivo indireto. 
O sujeito passivo direto corresponde ao contribuinte propriamente dito, ao passo que o 
sujeito passivo indireto é aquele identificado como responsável tributário. O contribuinte57 é 
aquele que tem relação pessoal e direta com a situação que constitua o fato imponível, e o 
responsável58 é a pessoa que, sem se revestir da condição de contribuinte, tem obrigação de 
recolher o tributo decorrente de disposição expressa de lei. 
Via de regra, a previsão de responsáveis solidários visa facilitar a fiscalização e a 
arrecadação dos tributos pelas autoridades fiscais. 
Sobre as modalidades de sujeição passiva, discorre Eduardo Sabbag59: 
(a) Sujeito passivo direto (art. 121, parágrafo único, I, do CTN): é o 
“contribuinte”, ou seja, aquele que tem uma relação pessoal e direta com o fato 
gerador. Exemplos: o proprietário do bem imóvel ou o possuidor com ânimo de 
domínio, quanto ao IPTU; o adquirente do bem imóvel transmitido com onerosidade, 
quanto ao ITBI, entre outros. 
(b) Sujeito passivo indireto (art. 121, parágrafo único, II, do CTN): é o 
“responsável”, ou seja, a terceira pessoa escolhida por lei para pagar o tributo, sem 
que tenha realizado o fato gerador. 
 
                                            
IV - os pródigos. 
55 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 677. 
56 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 677. 
57 Artigo 121, Parágrafo único, I, CTN/1966: 
Art. 121 Sujeito passivo da obrigação principal é a pessoa obrigada ao pagamento de tributo ou penalidade 
pecuniária. 
Parágrafo único. O sujeito passivo da obrigação principal diz-se: 
I - contribuinte, quando tenha relação pessoal e direta com a situação que constitua o respectivo fato gerador; 
58 Artigo 121, parágrafo único, II, CTN/1966: 
Art. 121 Sujeito passivo da obrigação principal é a pessoa obrigada ao pagamento de tributo ou penalidade 
pecuniária. 
Parágrafo único. O sujeito passivo da obrigação principal diz-se: 
(...) 
II - responsável, quando, sem revestir a condição de contribuinte, sua obrigação decorra de disposição expressa 
de lei. 
59 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 687. 
 25 
 
Conclui-se, portanto, que o aspecto pessoal da hipótese de incidência tributária trata dos 
polos ativo/credor e passivo/devedor, diretos e indiretos, da relação jurídico-tributária descrita 
em norma. 
 
Aspecto espacial 
Quanto ao aspecto espacial da hipótese de incidência tributária, tem-se que este é 
indicador das circunstâncias de lugar, contidas explícita ou implicitamente na h.i., relevantes 
para a configuração do fato imponível60. 
Como elucida Geraldo Ataliba, os fatos imponíveis – como fatos concretos da vida real, 
inseridos no mundo fenomênico – acontecem num determinado lugar61. E é exatamente em 
relação a este lugar que concerne o aspecto espacial da hipótese de incidência tributária. 
O supracitado doutrinador62 ainda ensina: 
40.2.1 Um determinado fato, ainda que revista todos os caracteres previstos na h.i., 
se não se der em lugar nela previsto implícita ou – o que é raro e em geral dispensável 
– explicitamente, não será fato imponível. Vale dizer: não determinará o nascimento 
de nenhuma obrigação tributária. 
Será um fato juridicamente irrelevante. 
 
É, portanto, necessário, para que se possa falar em incidência tributária quanto às 
situações previstas em norma, que a ação ensejadora do aspecto material da incidência 
tributária, envolvendo sujeitos ativo e passivo, se dê em local específico (também determinado 
em norma). O aspecto espacial é o local em que se deu o fato imponível tributário. 
 
Aspecto temporal 
O aspecto temporal indica o momento em que se considera ocorrido o fato imponível 
tributário, ou seja, o fato concreto que deu ensejo à relação jurídico-tributária por se subsumir 
à norma estabelecida pela hipótese de incidência tributária.  
Geraldo Ataliba define o aspecto temporal da hipótese de incidência tributária como a 
propriedade que esta tem de designar (explícita ou implicitamente) o momento em que se deve 
reputar consumado (acontecido, realizado) um fato imponível63. 
O momento de ocorrência do fato imponível tributário é aquele determinado implícita 
ou explicitamente em norma. Ou seja, é o legislador que discricionariamente estabelece o 
                                            
60 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 104. 
61 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 104. 
62 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 105. 
63 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 94. 
 26 
 
momento que deve ser levado em consideração para se reputar consumado um fato imponível. 
E esta indicação legislativa (que pode ser, repita-se, explícita ou implícita) recebe a 
designação de aspecto temporal hipótese64 de incidência tributária. 
 
Aspecto quantitativo 
A quantia devida a título de tributo pela concretização do fato imponível, o que se dá 
pela junção de base de cálculo e alíquota, corresponde àquilo que se delimita aspecto 
quantitativo, conforme ensina Paulo de Barros Carvalho65: 
O grupo de notícias informativas que o intérprete obtém da leitura atenda dos textos 
legais, e que lhe faz possível precisar, com segurança, a exata quantia devida a título 
de tributo, é aquilo que chamamos de critério quantitativo do consequente das normas 
tributárias. Há de vir sempre explícito pela conjugação de duas entidades: base de 
cálculo e alíquota, e sua pesquisa esperta inusitado interesse, posto que é de suma 
relevância para desvelar peculiaridades ínsitas à natureza do gravame. 
 
A base de cálculo é o montante sobre o qual incidirá o tributo. Quanto o tema, explana 
Geraldo Ataliba66: 
42.1 A perspectiva dimensional da hipótese de incidência se costuma designar por 
base de cálculo, base tributável ou base imponível. A base imponível é ínsita à 
hipótese de incidência. É atributo essencial, que, por isso, não deixa de existir em 
nenhum caso. Todo tributo tem base de cálculo, por exigência constitucional 
(sublinhada por Paulo de Barros Carvalho, ao demonstrar a inconstitucionalidade dos 
chamados tributos fixos – v. Curso ..., p. 207). Ela fornece critério para determinação 
do quantum tributário. 
 
A alíquota, por sua vez, corresponde ao percentual aplicado sobre a base de cálculo para 
que resulte no valor devido pelo contribuinte a título de tributo, como ensina Roque Antonio 
Carrazza67: 
Alíquota é critério legal, normalmente expresso em porcentagem (v.g., 10%), que, 
conjugado à base de cálculo, permite que se chegue ao quantum debeatur, ou seja, à 
quantia que o contribuinte deve pagar, ao Fisco ou a quem lhe faça as vezes, a título 
de tributo. Forma, com a base de cálculo, o elemento quantitativo do tributo e, de 
certo modo, também está predefinida na Constituição. 
 
O supracitado doutrinador68, sobre o aspecto ora comentado, ainda conclui: 
São justamente a base de cálculo e a alíquota que quantificarão a obrigação 
tributária. Melhor explicando, são elas que, uma vez ocorrido o fato imponível (fato 
gerador “in concreto”), permitirão que se apure a exata quantia de dinheiro a pagar 
(quantum debeatur), a título de tributo. 
                                            
64 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 95. 
65 CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de direito tributário. São Paulo: Saraiva, 2013. p. 316. 
66 ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 108. 
67 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 74. 
68 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 74. 
 27 
 
 
Dessa forma, e de maneira simplificada, o cálculo do tributo pode ser assim ilustrado: 
 
 
 
Feitas as devidas considerações acerca dos aspectos da hipótese de incidência tributária, 
passemos à análise específica dos tributos de maior relevância para o presente trabalho, por 
gerarem efeitos tributários quando do planejamento patrimonial em todas as estruturas 
especificamente analisadas para fins de comparação. 
 
2.1. Imposto sobre Renda e Proventos de Qualquer Natureza – IR  
 
O Imposto sobre Renda e Proventos de Qualquer Natureza – IR é tributo instituído pelo 
artigo 153, III, da Constituição Federal. 
Em nível infraconstitucional, o IR é regulado pelo Decreto Federal nº 3.000/1999 
(Regulamento do Imposto de Renda – RIR/1999), juntamente com um conjunto de disposições 
normativas que visam cuidar das situações específicas vinculadas ao tributo, as quais serão 
mencionadas se e quando cabíveis. 
 
Aspecto material 
O aspecto material da hipótese de incidência tributária, relativamente ao IR, consiste na 
aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica de renda ou de proventos de qualquer 
natureza. 
Nesse sentido, importa elucidar mais a fundo os conceitos formadores do aspecto 
material da hipótese de incidência tributária desse tributo. 
Base de 
cálculo
Alíquota
(%)
Tributo devido
 28 
 
Conforme explica Leandro Paulsen, aquisição é o ato de adquirir, ou seja, de obter, 
conseguir, passar a ter. Disponibilidade é a qualidade ou estado do que é disponível, do que 
se pode usar livremente, (...).69 
Quanto aos conceitos específicos de disponibilidade econômica e disponibilidade 
jurídica, nos valemos dos ensinamentos de Eduardo Sabbag70: 
a) Disponibilidade econômica: é a obtenção da faculdade de usar, gozar e 
dispor de dinheiro ou de coisas conversíveis. É ter o fato concretamente. A 
disponibilidade “financeira” não é sinônimo de disponibilidade econômica. Esta 
última é somente aquela que representa incorporação ao patrimônio. Nada impede, 
no entanto, que a lei ordinária agregue o “elemento financeiro” ao fato gerador, desde 
que tenha havido prévia disponibilidade econômica ou jurídica. 
b) Disponibilidade jurídica: é a obtenção de direitos de créditos não sujeitos à 
condição suspensiva, representados por títulos ou documentos de liquidez e certeza. 
Represente o “ter o direito, abstratamente”. O IR só pode incidir quando há acréscimo 
patrimonial, salientando-se que não há a necessidade de o rendimento ser 
efetivamente recebido pelo sujeito passivo, sendo suficiente que este tenha adquirido 
o direito de crédito sobre ele, ou seja, a disponibilidade jurídica. Portanto, se um 
comerciante vende um produto no último dia do ano, porém só recebe o pagamento 
no 1º dia do ano subsecutivo, considera-se, para fins de tributação, a data da venda, e 
não a do “recebimento”, pois com a venda o contribuinte adquire a disponibilidade 
jurídica sobre o rendimento tributável. 
 
Pois bem. Uma vez elucidados os conceitos de aquisição e disponibilidade, tanto 
econômica quanto jurídica, cumpre prosseguir para a análise das conceituações de renda e 
proventos de qualquer natureza. 
De maneira objetiva, renda consiste no produto do capital, do trabalho ou da conjugação 
de ambos, e proventos de qualquer natureza são aqueles acréscimos patrimoniais que não sejam 
compreendidos no conceito de renda71. 
Esmiuçando as modalidades observadas na norma, Eduardo Sabbag72 detalha: 
a) da renda de capital: aluguel, “royalties”, recebimentos decorrentes de 
aplicações financeiras, lucros, participação nos lucros, bonificações, rendimentos de 
partes beneficiadas etc.; 
b) da renda do trabalho: salário, honorários, pró-labore, comissões etc.; 
c) da renda da combinação do capital e do trabalho: pró-labore, lucro etc.; 
d) dos proventos de qualquer natureza: são os acréscimos patrimoniais não 
compreendidos no conceito de renda supramencionado – aposentadorias, pensões, 
ganhos em loterias, doações, acréscimos patrimoniais não justificáveis etc. 
 
Quanto a esses elementos, Leandro Paulsen73 ensina: 
                                            
69 PAULSEN, Leandro. Curso de Direito Tributário: completo. 6 ed. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 
2014. p. 297. 
70 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.135. 
71 Artigo 43, incisos I e II do CTN. 
72 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.134. 
73 PAULSEN, Leandro. Curso de Direito Tributário: completo. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2014. p. 
293. 
 29 
 
A extensão dos termos “renda” e “proventos de qualquer natureza” dá o contorno 
do que pode ser tributado e do que não pode ser tributado a tal título. Na instituição 
do imposto, o legislador ordinário não pode extrapolara amplitude de tais conceitos, 
sob pena de inconstitucionalidade. 
A renda é o acréscimo patrimonial produto do capital ou do trabalho. Proventos são 
os acréscimos patrimoniais decorrentes de uma atividade que já cessou. “Acréscimo 
patrimonial”, portanto, é o elemento comum e nuclear dos conceitos de renda e de 
proventos, ressaltado pelo próprio art. 43 do CTN na definição do fato gerador de tal 
imposto. 
 
Assim, em havendo disponibilidade econômica ou jurídica de um acréscimo 
patrimonial, estar-se-á diante do aspecto material da hipótese de incidência do IR. 
 
Aspecto pessoal  
O artigo 153 da Constituição Federal também delimita o sujeito ativo do IR, ao 
estabelecer, quando analisado conjuntamente com seu inciso III, a competência da União 
Federal para instituir imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza.  
Quanto ao contribuinte do tributo em pauta, ou seja, seu sujeito passivo, este consiste 
na pessoa, física ou jurídica, titular da disponibilidade da renda ou dos proventos de qualquer 
natureza. 
Nota-se, portanto, que se revestem da condição de contribuintes do IR tanto pessoas 
físicas quanto pessoas jurídicas. Em relação às denominações comumente utilizadas, tem-se 
que, quando incidente sobre renda e proventos de pessoa física, fala-se em Imposto de Renda 
Pessoa Física – IRPF –, ao passo que, quando incidente sobre renda e proventos de pessoa 
jurídica, segue-se o mesmo raciocínio, falando-se em Imposto de Renda Pessoa Jurídica – IRPJ. 
A sujeição passiva do IR é regida pelo princípio da generalidade, o qual determina que 
todos os indivíduos estão sujeitos à tributação por este imposto, caso deem ensejo aos fatos 
caracterizados no aspecto material da incidência, acima explicado. A generalidade diz respeito 
à sujeição passiva, indicando a incidência sobre todos os contribuintes que pratiquem o fato 
descrito na hipótese de incidência da exação74.  
Ressalte-se, ainda, que o CTN prevê a possibilidade de a lei atribuir à fonte pagadora 
da renda ou dos proventos tributáveis a condição de responsável pelo imposto cuja retenção e 
recolhimento lhe caibam 
Nesse sentido, Eduardo Sabbag75 explica: 
A lei pode atribuir à fonte pagadora da renda a responsabilidade pela retenção 
recolhimento do IR (stoppage at source), figurando o empregado como contribuinte, 
                                            
74 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.136. 
75 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.133. 
 30 
 
e o empregador como responsável (art.121, parágrafo único, I e II, do CTN c/c art. 
45, parágrafo único, do CTN). Por conveniência administrativa e sempre por meio de 
lei, visando à praticabilidade da arrecadação, a fonte pagadora pode ficar no polo 
passivo da relação jurídica na situação de responsável pelo recolhimento do tributo.  
 
Deve-se ter em mente, todavia, que a eventual atribuição da condição de responsável 
pelo recolhimento do IR não torna a pessoa (física ou jurídica) revestida da condição de 
contribuinte/sujeito passivo da relação jurídico-tributária. Ou seja, o titular da disponibilidade 
da renda ou dos proventos de qualquer natureza permanece na condição de contribuinte do 
imposto, ao passo que aquele ao qual a lei determinar a obrigação de retenção do IR consiste 
tão somente no responsável tributário relacionado ao fato gerador. 
Nessas situações, em que o recolhimento do imposto ocorre por meio de responsável 
tributário, fala-se na modalidade de recolhimento do IR por meio de retenção na fonte, ou 
Imposto de Renda Retido na Fonte – IRRF. 
Ainda quanto aos sujeitos passivos do imposto, Eduardo Sabbag reforça a urgência de 
mencionar que as pessoas jurídicas estrangeiras, que funcionam no País, serão igualmente 
consideradas como contribuintes76.  
O CTN prevê expressamente que o imposto incidirá independentemente da localização, 
da condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção77, sendo 
que na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as 
condições e o momento em que se dará sua disponibilidade, para fins de incidência do 
imposto78. 
 
Aspecto espacial  
Em relação ao aspecto espacial do IR, importa ressaltar o caráter universal ou 
extraterritorial do tributo, sobre o qual ensina Leandro Paulsen79: 
O imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza caracteriza-se pela 
extraterritorialidade, ou seja, por alcançar fatos geradores ocorridos não apenas no 
território nacional como fora dele, nos termos dos §§1º e 2º do art. 43 do CTN, do 
§4º do art. 3º da Lei 7.713/88 e do art. 25 da Lei 9.249/95. 
 
Noutras palavras, todos os bens ou direitos de um determinado contribuinte, 
independentemente da localização destes, estarão englobados para fins de incidência do IR. 
                                            
76 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.133. 
77 Artigo 43, § 1º, CTN/1966. 
78 Artigo 43, §2º, CTN/1966. 
79 PAULSEN, Leandro. Curso de Direito Tributário: completo. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2014. p. 
293. 
 31 
 
Roque Antonio Carrazza80, acerca da universalidade, discorre: 
Já por universalidade temos que o IR deve alcançar todos os ganhos ou lucros, de 
quaisquer espécies ou gêneros, obtidos pelo contribuinte no território brasileiro e – 
desde que respeitados os acordos que visam a evitar a bitributação internacional – 
também no exterior. Em linha de princípio, nada deve escapar à sua incidência, pouco 
importando a denominação dos rendimentos, sua origem, a condição jurídica de quem 
os aufere ou a nacionalidade da fonte. 
 
A própria Constituição Federal81 estabelece a universalidade como um dos princípios 
regentes do IR. O CTN também prevê expressamente que a incidência deste tributo se dá 
independentemente da localização82 em que se auferiu a renda ou os proventos de qualquer 
natureza. 
 
Aspecto temporal 
Não existe uma definição específica, na Constituição Federal ou no CTN, acerca do 
aspecto temporal para fins da hipótese de incidência tributária do IR. Em razão disso, observa-
se a existência de divergência, entre doutrinadores pátrios, acerca da possibilidade de adoção 
de múltiplos aspectos temporais relacionados ao tributo pelo legislador, bem como sobre o 
alcance dessa eventual possibilidade, como destaca Roque Antonio Carrazza83: 
Muito se tem discutido acerca da possibilidade de o imposto sobre a renda e proventos 
de qualquer natureza (IR) ser exigido várias vezes ao ano (de uma única feita, mês a 
mês, trimestre a trimestre, semestre a semestre etc.). 
 
Em estudo detalhado sobre o aspecto temporal da hipótese de incidência do IR, o 
supramencionado doutrinador84 ainda ensina que: 
Neste imposto o aspecto temporal da hipótese de incidência ganha uma importância 
transcendental. De fato, é um tributo que só nasce após haver transcorrido um 
                                            
80 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 69. 
81 Artigo 153, §2º, I, da CF/1988: 
Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre: 
(...) 
III - renda e proventos de qualquer natureza; 
(...) 
§ 2º O imposto previsto no inciso III: 
I - será informado pelos critérios da generalidade, da universalidade e da progressividade, na forma da lei; 
82 Artigo 43, § 1º, CTN/1966: 
Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato 
gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica: 
(...) 
§ 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição 
jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção. 
83 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 128. 
84 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 128. 
 32 
 
determinado lapso de tempo. Se, neste período, for constatada a existência de um 
saldo positivo, surgirá a obrigação tributária – e, com ela, o dever de recolher uma 
dada quantia de dinheiro aos cofres públicos. Já, se, neste mesmo período, o saldo for 
negativo, não haverá tributo a pagar e, se for o caso, o contribuinte ainda terá direito 
à devolução do que tiver recolhido a maior, no sistema de fonte.   
 
Nesse diapasão, pode-se concluir que o aspecto temporal do tributo ora em estudo deve 
ser entendido considerando-se o decurso de lapso temporal determinado, comparando-se dois 
momentos distintos, para que se possa avaliar o efetivo resultado e a ocorrência, ou não, do 
aspecto material de sua hipótese de incidência. 
Roque Antonio Carrazza85, no mesmo sentido, ainda elucida: 
É certo que a renda e os proventos de qualquer natureza podem ser obtidos, de forma 
continuada, ao longo de toda a existência da pessoa, quer física, quer jurídica. É 
igualmente certo, porém, que a União Federal deve atender a seus encargos 
econômicos, em cada exercício orçamentário. Em razão disso, exige-se, até por uma 
questão de ordem lógica, que a lei considere ocorrido o fato imponível deste tributo 
de tempos em tempos. 
 
Isso se dá, inclusive, em razão do próprio conceito relacionado a rendas e a proventos 
de qualquer natureza, para fins de IR, que exige tenha havido efetivo acréscimo patrimonial ao 
sujeito, o qual só pode ser calculado cotejando-se a riqueza do passado com a do presente86.  
Quanto à efetiva periodicidade com a qual deve incidir o tributo para fins de decurso de 
lapso temporal adequado à realidade e às necessidades públicas de arrecadação, nos filiamos 
ao posicionamento exposto por Roque Antonio Carrazza87: 
Estamos convencidos de que anual. Por quê? Porque este é o período necessário para 
verificar os resultados econômicos do capital, do trabalho ou da conjugação de 
ambos. Este lapso de tempo, diga-se de passagem, é o adotado para que a pessoa 
jurídica apure seus resultados econômicos e planeje seus investimentos. 
De efeito, só após transcorrido um ano é que se pode avaliar a renda da pessoa (física 
ou jurídica), descontando-se os investimentos e despesas que a ensejaram. (...) 
 
Portanto, temos que, como regra, o aspecto temporal do IR deve ser anual, 
considerando-se o denominado “ano-calendário”, considerado como aquele ocorrido entre o 
dia 1º de janeiro e 31 de dezembro de um mesmo ano88. De toda a forma, à regra cabem 
exceções, as quais serão tratadas oportunamente. 
                                            
85 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 129. 
86 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 130. 
87 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 131. 
88 No mesmo sentido são os ensinamentos de Roque Antonio Carrazza: “Registramos, ainda, que o fato imponível 
do IR é instantâneo, ocorrendo justamente no apagar das luzes do dia 31 de dezembro de cada ano. É a situação 
deste momento – e não a de qualquer dos anteriores – que será levada em conta na apuração da base de cálculo in 
concreto da exação: a riqueza nova do contribuinte”. (CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: 
 33 
 
 
Aspecto quantitativo 
A base de cálculo do IR é o montante, real, arbitrado ou presumido, da renda ou dos 
proventos tributáveis89. 
Importa frisar que o imposto incide sobre quaisquer rendas e proventos auferidos pelo 
sujeito passivo da hipótese de incidência, de maneira universal, o que significa que a base de 
cálculo do tributo considerará, inclusive, os montantes auferidos fora do território nacional.  
A universalidade demarca o critério atrelável à base de cálculo do gravame, que deve 
abranger quaisquer rendas e proventos auferidos pelo contribuinte, independentemente da 
denominação da receita ou do rendimento (vide art. 43, §1º, CTN, à luz da LC n. 104/2001)90. 
Como esclarece Eduardo Sabbag91: 
A base de cálculo do imposto é a soma de fatores algébricos positivos e negativos 
que se agregam ao patrimônio, conforme se depreende do art. 44 do CTN. É o 
montante real, arbitrado ou presumido, da renda e do provento de qualquer natureza. 
Aliás, é bom que se memorize que não existe “renda presumida”. Presumido ou 
arbitrado é o montante da renda. Adota-se, no Brasil, um critério de aferição de base 
de cálculo “pelo montante absoluto da renda ou provento” (critério global ou 
unitário), segundo o qual as alíquotas incidem sobre o total dos rendimentos, 
independentemente de sua origem ou razão. Assim, a incidência ocorre sobre o 
crédito líquido do contribuinte, ou seja, a diferença entre a renda ou o provento bruto 
auferido e os encargos admitidos em lei, tais como gastos com dependentes, planos 
de saúde etc. Devem-se somar todos os rendimentos e lucros de capital da pessoa 
física e seus dependentes (rendimento bruto) e subtrair os encargos (reais ou 
presumidos) autorizados pela legislação (rendimento líquido). 
 
Roque Antonio Carrazza92, sobre a base de cálculo do IR, elucida, por sua vez: 
Estamos confirmando, pois, que, nos termos da Constituição, a base de cálculo do 
IRPF deve ser uma medida da efetiva disponibilidade da riqueza nova do contribuinte 
– vale dizer, o montante da renda líquida por ele efetivamente obtida, durante certo 
lapso de tempo (em geral, o exercício financeiro). Se forem levados em conta 
elementos que extrapolem a renda líquida (v.g., a renda bruta ou parte dela), ou que 
não constituam renda (v.g., adiantamentos para reembolsos comprováveis), ocorrerá, 
por sem dúvida, desnaturação do perfil constitucional do tributo. 
 
Conforme instruções constitucionais, o IR é aplicado por meio da utilização de alíquotas 
progressivas, que visam seguir o princípio da capacidade contributiva, seguindo o disposto nos 
                                            
perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: Malheiros, 2009. p. 134). (Conferir se posso citar dessa 
forma). 
89 Artigo 44, CTN/1966. 
90 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.136. 
91 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.135. 
92 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 80. 
 34 
 
artigos 145, §1º93, e 153, §2º, I94, da Constituição Federal. Roque Antonio Carrazza elucida 
que a lei poderá regular o modo pelo qual se dará a progressividade no IR. Mas não poderá 
anular a supramencionada exigência constitucional – o que ocorreria caso o imposto passasse 
a ter alíquota fixa95. 
Leando Paulsen96 esclarece que a progressividade é: 
(...) o critério que exige variação positiva da alíquota à medida que há aumento da 
base de cálculo. De fato, ocorre progressividade quando há diversas alíquotas 
graduadas progressivamente em função do aumento da base de cálculo: quanto maior 
a base de cálculo, maior a alíquota. Como imposto de natureza pessoal, o IR deve, 
necessariamente, ser graduado segundo a capacidade econômica do contribuinte 
também por força de determinação expressa do art. 145, §1º, da CRFB. A 
progressividade, aliás, serve de instrumento para a tributação de renda conforme a 
capacidade contributiva. 
 
Em relação às pessoas físicas, tem-se, como regra, a aplicação de alíquotas progressivas 
de até 27,5%97 para rendimentos e de 15% a 22,5%98 para ganhos de capital. A alíquota 
aplicável dependerá do valor de aumento patrimonial auferido pela pessoa física. 
Já para pessoas jurídicas, a regra é de aplicação de 15% sobre o lucro real, presumido 
ou arbitrado99, sendo que a parcela do lucro real, presumido ou arbitrado que exceder o valor 
resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo número de meses do 
respectivo período de apuração, sujeita-se à incidência de adicional de imposto à alíquota de 
10%100. 
 
 
  
                                            
93 Art. 145. A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão instituir os seguintes tributos: 
(...) 
§ 1º Sempre que possível, os impostos terão caráter pessoal e serão graduados segundo a capacidade econômica 
do contribuinte, facultado à administração tributária, especialmente para conferir efetividade a esses objetivos, 
identificar, respeitados os direitos individuais e nos termos da lei, o patrimônio, os rendimentos e as atividades 
econômicas do contribuinte 
94 Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre: 
(...) 
III - renda e proventos de qualquer natureza; 
(...)§ 2º O imposto previsto no inciso III: 
I - será informado pelos critérios da generalidade, da universalidade e da progressividade, na forma da lei; 
95 CARRAZZA, Roque Antonio. Imposto sobre a Renda: perfil constitucional e temas específicos. São Paulo: 
Malheiros, 2009. p. 85. 
96 PAULSEN, Leandro. Curso de Direito Tributário: completo. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2014. p. 
296. 
97 Tabela progressiva constante do Anexo II da Instrução Normativa RFB nº 1.558/2015 
98 Artigo 21, Lei nº 8.981/1995. 
99 Artigo 541, caput, RIR/1999. 
100 Artigo 542, caput, RIR/1999. 
 35 
 
2.2. Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – 
ITCMD 
 
Conforme mencionado no capítulo 1.3.1, a sucessão (transmissão que tem origem no 
evento falecimento) configura hipótese de incidência do ITCMD, o qual encontra 
fundamentação constitucional no artigo 155, inciso I, da Constituição Federal. 
Por ser o ITCMD tributo de competência estadual101, utilizaremos, para fins das 
considerações expostas no presente trabalho, as normas definidas pelo Estado de São Paulo, 
especialmente a Lei nº 10.705/2000 e o Decreto nº 46.655/2002. 
 
Aspecto material 
O aspecto material do ITCMD, ou seja, a ação que enseja a incidência do tributo, pode 
ser dividido, em suma, em dois, os quais: (i) a transmissão não onerosa de propriedade de 
quaisquer bens ou direitos em vida (transmissão inter vivos); e (ii) a transmissão de bens ou 
direito em razão de sucessão (transmissão causa mortis102). 
Relativamente a esse aspecto, nos valemos das palavras de Eduardo Sabbag, que ensina 
que a transmissão é a passagem jurídica da propriedade ou de bens e direitos de uma pessoa 
para outra. Ocorre em caráter não oneroso, seja pela ocorrência da morte (transmissão causa 
mortis), ainda ou doação (ato de liberalidade)103. 
Sempre, portanto, que houver transmissão não onerosa de uma pessoa a outra, seja por 
meio de doação, seja por sucessão, estar-se-á diante do aspecto material de incidência do 
ITCMD. 
 
Aspecto pessoal  
A competência para instituição do ITCMD foi atribuída constitucionalmente aos 
Estados e ao Distrito Federal, de modo que cabe a tais entes federativos determinar as normas 
gerais tributárias relacionadas aos fatos geradores supramencionados, sendo também 
competentes para cobrar e recolher tal tributo.  
Ainda quanto à competência tributária, a Constituição Federal104 delimitou regras que 
devem reger algumas situações específicas, com a finalidade de se mitigar possíveis situações 
                                            
101 Entenda-se: de competência dos Estados e do Distrito Federal. 
102 Conforme determina o artigo 35, parágrafo único, do CTN, nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos 
geradores distintos quanto sejam os herdeiros ou legatários. 
103 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.091. 
104 Artigo 155, § 1º, I, II e III, a e b, CF/1988. 
 36 
 
de conflito entre as mencionadas unidades federativas. Nesse sentido, especificou que (i) em 
relação aos bens imóveis e seus respectivos direitos, a competência é do Estado105 da situação 
do bem ou ao Distrito Federal; (ii) em relação aos bens móveis, títulos e créditos, a competência 
é atribuída ao Estado em que se processar o inventário ou arrolamento, ou tiver domicílio o 
doador; e (iii) em relação às transmissões que envolvam doador residente ou domiciliado no 
exterior, e também àquelas envolvendo de cujus que possuía bens, era residente ou domiciliado 
ou teve seu inventário processado no exterior, a competência será regulada por Lei 
Complementar106.  
Correto estabelecer, portanto, que a sujeição ativa deste tributo cabe aos Estados e ao 
Distrito Federal, sendo que a Constituição Federal delimita especificamente a quais situações 
estão atreladas as competências estaduais107. 
Em um quadro, a sujeição ativa constitucionalmente estabelecida quanto ao ITCMD 
pode ser assim ilustrada: 
  
                                            
105 Ressalte-se que, para fins do presente trabalho, sempre que houver menção a Estado, de maneira genérica, 
como dotado de competência tributária para instituir e recolher tributação, devem-se considerar todos os Estados 
e o Distrito Federal 
106 Saliente-se que a Lei Complementar exigida para a determinação de competência de tributação “em relação às 
transmissões que envolvam doador residente ou domiciliado no exterior, e também àquelas envolvendo de cujus 
que possuía bens, era residente ou domiciliado ou teve seu inventário processado no exterior” não foi editada até 
o presente momento. No entanto, os Estados e o Distrito Federal tendem a instituir, em suas legislações internas, 
essas hipóteses de incidência, em evidente confronto à norma constitucional. 
Em vista da reiterada tentativa dos Estados e do Distrito Federal de cobrança do recolhimento do imposto mesmo 
nas hipóteses cuja Constituição Federal exige edição de Lei Complementar, inclusive por meio de edição de 
legislações locais com esse intuito, o Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral da matéria, ao 
analisar caso envolvendo o Estado de São Paulo (RE 851.108/SP). Todavia, o julgamento do tema em sede de 
repercussão geral encontra-se pendente. A Procuradoria-Geral da República, por sua vez, já se manifestou, 
naqueles autos, pela inconstitucionalidade da cobrança. 
Ainda cabe mencionar que, atualmente, tramita, no Congresso Nacional, o PLC 363/2013, que visa regular a 
sucessão no exterior. De toda a forma, até o momento, não houve aprovação e tampouco conversão do projeto em 
Lei Complementar. 
107 Ressalte-se que, para fins do presente trabalho, sempre que houver menção ao âmbito estadual, seja de maneira 
singular ou plural, genericamente, devem-se considerar estaduais e distritais, fazendo menção, portanto, a todos 
os Estados e ao Distrito Federal. 
 37 
 
 
Bens 
Bens imóveis e 
respectivos 
direitos 
Bens móveis, 
títulos e créditos 
Doador com 
domicílio ou 
residência no 
exterior 
De cujus com 
bens, residente 
ou domiciliado, 
ou ainda que 
tenha tido 
inventário 
processado no 
exterior 
Competência 
Estado da 
situação do bem, 
ou ao Distrito 
Federal 
Estado onde se 
processar o 
inventário ou 
arrolamento, ou 
tiver domicílio o 
doador, ou ao 
Distrito Federal 
Competência para 
sua instituição 
deverá ser 
regulada por Lei 
Complementar 
Competência para 
sua instituição 
deverá ser 
regulada por Lei 
Complementar 
 
Os sujeitos passivos do ITCMD são, em regra, o herdeiro ou legatário, nos casos de 
transmissões causa mortis, ou qualquer das partes relacionadas à doação, conforme dispuser a 
legislação competente e específica. 
A legislação do Estado de São Paulo determina serem contribuintes108 do imposto (i) 
na transmissão causa mortis, o herdeiro ou legatário; e (ii) na doação, o donatário, caso este 
seja residente ou domiciliado nesse Estado, ou o doador, em caso contrário. 
Cumpre, neste ponto, mencionar que, muito embora a Constituição Federal determine 
explicitamente a necessidade de edição de Lei Complementar109 para a regulamentação das 
transmissões causa mortis ou por doação que envolvam (i) de cujus que tinha bens, era 
residente ou domiciliado, ou ainda que tenha tido o inventário processado no exterior; e (ii) 
doador com domicílio ou residência no exterior, a legislação paulista traz previsão de 
incidência de ITCMD e recolhimento do imposto ao Estado também nessas hipóteses110.  
                                            
108 O artigo 7º da Lei nº 10.705/2000 ainda determina serem contribuintes do imposto o fiduciário, no caso de 
fideicomisso, e o cessionário, na cessão de herança ou de bem ou direito a título não oneroso. Entretanto, para fins 
do presente trabalho, nos ateremos especificamente às hipóteses de doação e transmissão causa mortis. 
109 Como já abordado no presente trabalho. 
110 Artigos 3º, §1º e 4º, Lei nº 10.705/2000: 
Artigo 3º - Também sujeita-se ao imposto a transmissão de: 
(...) 
§ 1º - A transmissão de propriedade ou domínio útil de bem imóvel e de direito a ele relativo, situado no Estado, 
sujeita-se ao imposto, ainda que o respectivo inventário ou arrolamento seja processado em outro Estado, no 
Distrito Federal ou no exterior; e, no caso de doação, ainda que doador, donatário ou ambos não tenham domicílio 
ou residência neste Estado. 
(...) 
Artigo 4º - O imposto é devido nas hipóteses abaixo especificadas, sempre que o doador residir ou tiver domicílio 
no exterior, e, no caso de morte, se o "de cujus" possuía bens, era residente ou teve seu inventário processado fora 
do país: 
I - sendo corpóreo o bem transmitido: 
a) quando se encontrar no território do Estado; 
b) quando se encontrar no exterior e o herdeiro, legatário ou donatário tiver domicílio neste Estado; 
 38 
 
Salientamos que, por não ser objeto do presente trabalho, não adentraremos às minúcias 
das discussões relacionadas ao tema. De toda a forma, importa elucidar que, a nosso ver, as 
previsões paulistas relativas à temática são inconstitucionais, por serem diametralmente 
contrárias ao determinado pelo artigo 155, §1º, III111, da Constituição Federal112. 
A legislação paulista113 ainda prevê um vasto rol de responsáveis pelo cumprimento da 
obrigação de recolhimento do tributo, na falta ou impossibilidade deste cumprimento pelo 
contribuinte, dentre os quais (i) o doador; (ii) o inventariante, pelos tributos devidos pelo 
espólio; e (iii) o tabelião, escrivão e demais serventuários de ofício, em relação aos atos 
tributáveis praticados por eles ou perante eles, em razão de seu ofício; dentre outros. 
 
Aspecto espacial 
O aspecto espacial do ITCMD está intrinsecamente atrelado ao seu aspecto pessoal. 
Em relação aos bens imóveis e aos seus respectivos direitos, o aspecto espacial da 
hipótese de incidência do ITCMD corresponde ao Estado de situação do bem, ou ao Distrito 
Federal, se o caso. 
                                            
II - sendo incorpóreo o bem transmitido: 
a) quando o ato de sua transferência ou liquidação ocorrer neste Estado; 
b) quando o ato referido na alínea anterior ocorrer no exterior e o herdeiro, legatário ou donatário tiver domicílio 
neste Estado. 
111 Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:   
I - transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos;     
(...) 
§ 1º O imposto previsto no inciso I: 
(...) 
III - terá competência para sua instituição regulada por lei complementar: 
a) se o doador tiver domicilio ou residência no exterior; 
b) se o de cujus possuía bens, era residente ou domiciliado ou teve o seu inventário processado no exterior” 
112 Cabe enfatizar que o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em relação aos pleitos dos 
contribuintes deste Estado, já se manifestou no sentido de que a cobrança, nessas hipóteses, é inconstitucional, 
como se pode observar do acórdão proferido nos autos da Arguição de Inconstitucionalidade nº 0004604-24.2011, 
pelo Relator Guerrieri Rezende, em 30 de março de 2011. 
113 Artigo 8º, Lei nº 10.705/2000: 
Artigo 8º - Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, 
respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis: 
I - o tabelião, escrivão e demais serventuários de ofício, em relação aos atos tributáveis praticados por eles ou 
perante eles, em razão de seu ofício; 
II - a empresa, instituição financeira e bancária e todo aquele a quem couber a responsabilidade do registro ou a 
prática de ato que implique na transmissão de bem móvel ou imóvel e respectivo direito ou ação; 
III - o doador, o cedente de bem ou direito, e, no caso do parágrafo único do artigo anterior, o donatário; 
IV - qualquer pessoa física ou jurídica que detiver o bem transmitido ou estiver na sua posse, na forma desta lei; 
V - os pais, pelos tributos devidos pelos seus filhos menores; 
VI - os tutores e curadores, pelos tributos devidos pelos seus tutelados ou curatelados; 
VII - os administradores de bens de terceiros, pelos tributos devidos por estes; 
VIII - o inventariante, pelos tributos devidos pelo espólio.” 
 39 
 
Já em relação aos bens móveis, títulos e créditos, o aspecto em comento está relacionado 
ao Estado (ou ao Distrito Federal, se o caso) em que se processar o inventário ou arrolamento, 
ou naquele de domicílio do doador. 
Quanto às hipóteses de doador com domicílio ou residência no exterior, e de de cujus 
que possuía bens, era residente ou domiciliado ou teve seu inventário processado no exterior, 
seu aspecto espacial (assim como os demais) ainda não foram devidamente regulamentados, 
tendo em vista a ausência de edição de Lei Complementar, até o momento, que regule a 
instituição da competência tributária. Como mencionamos acima – ao tratar sobre o aspecto 
pessoal da hipótese de incidência tributária –, muito embora a legislação paulista preveja a 
incidência do tributo também quando o doador residir ou tiver domicílio no exterior, e, no caso 
de morte, se o de cujus possuía bens, era residente ou teve seu inventário processado fora do 
país, entendemos que essas determinações são inconstitucionais, por ausência de edição da Lei 
Complementar exigida pela Constituição Federal.  
 
Aspecto temporal 
O aspecto temporal do ITCMD é representado, via de regra, pelo momento da 
transmissão do bem ou direito, seja em decorrência de doação ou de transmissão causa mortis. 
Na doação, o aspecto temporal efetiva-se com a transferência114 do bem ou direito 
doado. Já o momento da transmissão causa mortis é pautado nas regras do Código Civil, no 
sentido de que uma vez aberta a sucessão – ou seja, quando do falecimento do de cujus – o 
domínio e/ou a posse dos bens ou direitos são transmitidas aos herdeiros115. 
Cumpre mencionar, neste ponto, que a data considerada da ocorrência do fato imponível 
tributário pode não coincidir com a data determinada pela legislação para recolhimento do 
tributo. O Estado de São Paulo, por exemplo, determina que o recolhimento do ITCMD, nos 
casos de doação116, deve ocorrer antes da celebração do ato ou contrato, ao passo que, nas 
                                            
114 Especificamente em relação à transmissão de bens imóveis, existe divergência, na doutrina e na jurisprudência 
pátrias, quanto ao momento em que tal transmissão efetivamente ocorre, o que será comentado adiante, no tópico 
2.3, ao tratarmos do ITBI. 
115  Artigo 1.784, Código Civil: 
Art. 1.784 Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”. 
116 Artigo 18, Lei nº 10.705/2000: 
Artigo 18 - Na doação, o imposto será recolhido antes da celebração do ato ou contrato correspondente. 
§ 1º - Na partilha de bem ou divisão de patrimônio comum, quando devido, o imposto será pago no prazo de 15 
(quinze) dias do trânsito em julgado da sentença ou antes da lavratura da escritura pública. 
§ 2º - Os tabeliães e serventuários, responsáveis pela lavratura de atos que importem em doação de bens, ficam 
obrigados a exigir dos contratantes a apresentação da respectiva guia de recolhimento do imposto, cujos dados 
devem constar do instrumento de transmissão. 
 40 
 
transmissões causa mortis117, o recolhimento do imposto deverá ocorrer até 30 dias após a 
decisão homologatória do cálculo, sendo que tal prazo não poderá ser superior a 180 dias da 
abertura da sucessão. 
 
Aspecto quantitativo 
A base de cálculo do ITCMD consiste no valor venal do bem ou direito transmitido, 
seja a título de doação, seja em decorrência da sucessão (causa mortis). Tal valor venal 
corresponde ao valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão118 ou da 
celebração do ato ou contrato de doação119, sem o abatimento de quaisquer dívidas que 
eventualmente venham a onerar o bem transmitido.120 
O valor de mercado, tal qual considerado para fins de ITCMD na legislação paulista, 
dependerá da natureza jurídica do bem ou do direito transmitido121. No caso de transmissão de 
imóveis122, por exemplo, o valor da base de cálculo não poderá ser inferior (i) ao fixado para 
fins do lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU –, em 
se tratando de imóvel urbano ou direito a ele relativo, ou (ii) ao declarado pelo contribuinte 
para efeito de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR –, na hipótese 
de imóvel rural ou direito a ele relativo. 
                                            
§ 3º - No contrato de doação por instrumento particular, os contratantes também ficam obrigados a efetuar o 
recolhimento antes da celebração e mencionar, em seu contexto, a data, valor e demais dados da guia respectiva. 
§ 4º - À doação ajustada verbalmente, aplicam-se, no que couber, as disposições deste artigo, devendo os 
contratantes, na forma estabelecida em regulamento, fazer constar da guia de recolhimento dados suficientes para 
identificar o ato jurídico efetivado. 
§ 5º - Todo aquele que praticar, registrar ou intervier em ato ou contrato, relativo à doação de bem, está obrigado 
a exigir dos contratantes a apresentação da respectiva guia de recolhimento do imposto. 
117 Artigo 17, Lei 10.705/2000: 
Artigo 17 - Na transmissão "causa mortis", o imposto será pago até o prazo de 30 (trinta) dias após a decisão 
homologatória do cálculo ou do despacho que determinar seu pagamento, observado o disposto no artigo 15 desta 
lei. 
§ 1º-  O prazo de recolhimento do imposto não poderá ser superior a 180 (cento e oitenta) dias da abertura da 
sucessão, sob pena de sujeitar-se o débito à taxa de juros prevista no artigo 20, acrescido das penalidades cabíveis, 
ressalvado, por motivo justo, o caso de dilação desse prazo pela autoridade judicial. 
§ 2º- Sobre o valor do imposto devido, desde que recolhido no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da abertura da 
sucessão, o Poder Executivo poderá conceder desconto, a ser fixado por decreto. 
118 A abertura da sucessão ocorre da data do falecimento do de cujus. 
119 Art. 9º, caput e § 1º, Lei nº 10.705/2000. 
120 O caput artigo 15 da Lei nº 10.705/2000 determina que o valor da base de cálculo será considerado na data da 
abertura da sucessão, do contrato de doação ou da avaliação, devendo ser atualizado monetariamente, a partir do 
dia seguinte, segundo a variação da Unidade Fiscal do Estado de São Paulo (UFESP) até a data prevista na 
legislação tributária para o recolhimento do imposto. 
121 Conforme artigos 9º e seguintes da Lei nº 10.705/2000. 
122 Artigo 13, I e II, Lei nº 10.705/2000. 
 41 
 
Ainda quanto à base de cálculo desse imposto, cumpre mencionar que existe previsão 
de sua redução123 em 4 (quatro) hipóteses, as quais: (i) transmissão não onerosa do domínio 
útil; (ii) instituição do usufruto por ato não oneroso; (iii) transmissão não onerosa do domínio 
direto; e (iv) transmissão não onerosa da nua-propriedade. Nos dois primeiros cenários – (i) e 
(ii) –, a base de cálculo será reduzida para 1/3 (um terço) do valor do bem; já nos dois últimos 
casos – (iii) e (iv) –, a redução será para 2/3 (dois terços) daquele montante. 
Em relação às alíquotas do imposto, a Constituição Federal também buscou delimitar 
regras, de forma que, conforme o inciso IV do seu artigo 155, o índice máximo sobre o qual 
poderá ser cobrado o ITCMD deverá ser fixada pelo Senado Federal. Atualmente124, a alíquota 
máxima autorizada a ser cobrada pelos Estados e pelo Distrito Federal é de 8%125. 
No Estado de São Paulo, a alíquota atualmente aplicável é de 4%126, tanto para as 
hipóteses de doação quanto para as de transmissão causa mortis.  
A base de cálculo sobre a qual recairá a alíquota supracitada corresponde ao valor venal 
do bem, este considerado pela legislação estadual como seu valor de mercado na data da 
abertura da sucessão, ou do ato ou contrato da doação, sem o abatimento de quaisquer dívidas 
que onerem o bem transmitido.127 
Cumpre ressaltar, no âmbito dos aspectos gerais relacionados ao ITCMD, que este 
imposto tem sido objeto de atenção do Poder Legislativo tanto estadual128 quanto federal129 nos 
                                            
123 Ressalte-se que, nessas hipóteses, o recolhimento do imposto poderá se dar em relação à base de cálculo 
reduzida, sendo que o valor relativo à parcela remanescente deverá ser recolhido quando da consolidação da plena 
propriedade – conforme previsão da legislação do Estado de São Paulo, muito embora seja questão controversa, 
especialmente quanto à extinção do usufruto –, ou então o contribuinte poderá, quando da ocorrência de um dos 
fatos imponíveis que ensejam a redução do montante tributável, já recolher o valor relativo à totalidade da base 
de cálculo, isentando-se do dever de recolher o valor entendido pelas autoridades fazendárias como faltantes em 
momento posterior. É o que prevê o artigo 31, §3º, item 3, do Decreto nº 45.655/2002.  
124 Importante mencionar que o Conselho Nacional de Política Fazendária (CONFAZ) encaminhou proposta de 
Resolução ao Senado Federal em agosto de 2015, objetivando a elevação da alíquota máxima do ITCMD para 
20%. Atualmente, no entanto, essa máxima é de 8%. 
125 A alíquota máxima atualmente vigente foi estabelecida pela Resolução nº 9/1992, do Senado Federal.  
126 Saliente-se que atualmente tramita, na Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, o Projeto de Lei (PL) 
nº 1.408/2015, o qual tem por finalidade instituir a sistemática de alíquotas progressivas para tributação de 
heranças e doações, de 3% a 8%, em substituição à aplicação da alíquota fixa vigente, no percentual de 4 %. 
127 A base de cálculo poderá ser reduzida em hipóteses autorizadas pela legislação estadual. Nesse sentido, (i) na 
transmissão não onerosa do domínio útil e na instituição de usufruto por ato não oneroso, a base de cálculo 
corresponderá a um terço do valor do bem; (ii) na transmissão não onerosa do domínio direto e na transmissão 
não onerosa da nua propriedade, a base de cálculo corresponderá a dois terços do valor do bem.  
128 Nesse sentido, cumpre salientar que desde o ano de 2015, houve alteração das legislações de diversos Estados 
brasileiros relativamente a este imposto, tanto para fins de instituição da progressividade de alíquotas – a depender 
do valor do bem ou direito transmitido – quanto para a majoração d o percentual máximo incidente, na maior parte 
dos casos adotando a máxima permitida pelo Senado Federal, de 8%. 
129 Em âmbito federal – além da proposta de Resolução do Senado Federal mencionada na nota de rodapé nº [•] 
– tramita atualmente, no Congresso Nacional, a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) nº 60/2015, a qual 
propõe alterações em dispositivos constitucionais relacionados ao ITCMD, inclusive em relação às alíquotas 
 42 
 
últimos anos, especialmente em razão de seu potencial arrecadatório, e de incidir atualmente 
com alíquotas relativamente inferiores às aplicadas em relação a outros tributos no Brasil, bem 
como em relação às alíquotas aplicadas nas transmissões causa mortis e por doação em outros 
países. 
Frise-se, todavia, que, para fins do presente trabalho, adotaremos a legislação 
atualmente vigente no Estado de São Paulo. 
 
2.3. Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, 
de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto 
os de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição – ITBI 
 
O presente tópico visa trazer à baila os aspectos tributários especificamente 
relacionados ao Imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de 
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exto os de 
garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI, tributo cuja fundamentação está 
inserida no artigo 156, II, da Constituição Federal. 
Por ser imposto de competência municipal, cumpre esclarecer que, para fins do presente 
trabalho, serão analisados os aspectos relativos ao município de São Paulo, regulado pelo 
Decreto nº 55.196/2014. 
 
Aspecto material 
O aspecto material da hipótese de incidência tributária do ITBI corresponde à 
transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou por 
acessão física, ou ainda de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia), e pela cessão 
onerosa de direitos relativos à aquisição de bens imóveis. 
Nesse diapasão, alguns são os conceitos que devem ser levados em consideração para 
que seja possível a real compreensão da materialidade da hipótese de incidência do ITBI, os 
quais: (i) ato oneroso (ii) bem imóvel por natureza, (iii) bem imóvel por acessão física, (iv) 
direito real sobre imóvel, e (v) cessão de direitos. 
                                            
aplicáveis para fins do imposto, visando, em suma, que o Senado Federal determine não apenas a alíquota 
máxima do ITCMD, mas também a alíquota mínima do imposto. Além disso, a PEC 60/2015 ainda propõe 
alterações relativas às hipóteses de isenção e à forma de distribuição da receita decorrente da arrecadação do 
ITCMD. 
 43 
 
Embora o conceito de transmissão já tenha sido explorado quando do estudo do 
ITCMD, importa relembrar que consiste na passagem jurídica da propriedade ou de bens e 
direitos de uma pessoa para outra130.  
Quanto à onerosidade, esta é característica intrínseca à possibilidade de incidência do 
ITBI. As partes envolvidas na operação de transmissão do imóvel, portanto, devem ter relação 
que acarrete contrapartida131 material pela aquisição da propriedade do bem. A transmissão do 
bem, portanto, envolverá vantagens e obrigações recíprocas para os contratantes132, sendo que 
um deixará de ser proprietário do imóvel e terá contrapartida econômica para tanto, ao passo 
que o outro deixará de ter a disponibilidade econômica que outrora tinha e passará a ter a 
propriedade do bem imóvel. 
Por bem imóvel por natureza, entenda-se o solo e tudo aquilo que naturalmente a ele se 
incorpora. Bem imóvel por acessão física, por sua vez, é entendido por aquele incorporado ao 
solo pelo ser humano. 
Os direitos reais são os estabelecidos pelo artigo 1.225133 do Código Civil, dentre os 
quais: a propriedade, a superfície, o usufruto, o penhor, a hipoteca e a anticrese. Dentre os 
                                            
130 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.091. 
131 Conforme melhor detalhado no tópico 1.3.3. 
132 DINIZ, Maria Helena. Dicionário jurídico universitário. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 428. 
133 Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII - a concessão de direito real de uso; e    
XIII - a laje.   
 44 
 
mencionados direitos reais, ressalte-se que nem todos configuram hipótese do ITBI. É o caso 
dos direitos reais de garantia, como o penhor134, a hipoteca135 e a anticrese136. 
 
Aspecto pessoal  
O sujeito passivo do ITBI pode ser qualquer das partes da relação jurídico-tributária 
que enseje a incidência do imposto137. 
Quanto às transações relacionadas a imóveis situados no município de São Paulo, a 
legislação138 determina que são contribuintes (i) os adquirentes dos bens ou direitos 
transmitidos, (ii) os cedentes, nas cessões de direitos decorrentes de compromissos de compra 
e venda, (iii) os transmitentes, nas transmissões exclusivamente de direitos à aquisição de bens 
imóveis, quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses 
bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil, e (iv) os superficiários e os cedentes, 
nas instituições e nas cessões do direito de superfície. 
 
Aspecto espacial  
A instituição e o recolhimento do ITBI competem ao município da situação do bem 
imóvel específico, conforme determina a Constituição Federal139. O elemento espacial, por 
derradeiro, corresponde ao território do município em que se localiza o bem imóvel. 
 
Aspecto temporal 
O aspecto temporal da hipótese de incidência tributária relativa ao ITBI consiste no 
momento da transmissão do bem ou direito, e também o de cessão destes. 
                                            
134 Como elucida Eduardo Sabbag, penhor é direito real de garantia que recai sobre bens móveis alheios, cuja 
posse é transferida ao credor, como forma de garantia do débito”. (SABBAG, Eduardo. Manual de Direito 
Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.052). 
135 Eduardo Sabbag esclarece que hipoteca é direito real de garantia, segundo o qual o proprietário do bem 
vincula seu imóvel ao pagamento de sua dívida, mas continua na posse deste. Assim, para assegurar o 
cumprimento de uma obrigação, o devedor oferece ao credor bem imóvel em garantia. Na hipótese de suas ou 
mais hipotecas, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida 
a primeira hipoteca (art. 1.477 do Código Civil, Lei n. 10.406/2002)”. (SABBAG, Eduardo. Manual de Direito 
Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.052). 
136 Anticrese, como ensina Eduardo Sabbag, é direito real de garantia, segundo o qual ocorre a entrega de um 
bem imóvel pelo devedor ao credor, para que este último, em compensação da dívida, perceba os frutos e 
rendimento desse imóvel”. (SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 
1.051-1.052). 
137 Artigo 42, CTN. 
138 Artigo 6º, I, II, III e IV, Lei nº 11.154/1991. 
139 Artigo 156, §2º, II, Constituição Federal. 
 45 
 
Existe controvérsia, na doutrina e na jurisprudência pátrias, acerca de qual é o efetivo 
momento da transmissão imobiliária, especialmente no sentido de bastar o contrato de compra 
e venda ou se tal transmissão somente pode ser efetivamente concretizada e, portanto, 
considerada, após o efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Parte dos doutrinadores entende que a transmissão imobiliária ocorre tão somente 
quanto do registro da escritura em Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que é este o 
momento determinado pela legislação140 pátria como sendo o da efetiva transferência dos 
imóveis, para fins jurídicos. Nesse sentido, considera-se que o momento do fato gerador deve 
ser o do respectivo registro da escritura de transmissão, no caso de bens imóveis, em face da 
condição de ser este o momento em que a transmissão se opera em relação a terceiros, perante 
o Direito Civil141.  
Outra parte, contudo, considera que o município poderia determinar momento de 
recolhimento diverso daquele do registro, como Kiyoshi Harada142: 
Embora a transmissão da propriedade só ocorra com o registro do título de 
transferência, no Registro Imobiliário competente, nada impede de a lei fixar o 
aspecto temporal do fato gerador desse imposto antes dela, não tendo a menor 
relevância jurídica eventual vício do título aquisitivo que venha impedir o seu 
registro, em face do que dispõe o art. 118 do CTN. O que importa é que o bem 
adquirido integre-se economicamente ao patrimônio do comprador. 
 
O município de São Paulo, sobre o momento do recolhimento do ITBI, determina que 
o imposto deverá ser pago antes de se efetivar o ato ou contrato sobre o qual incide, se por 
instrumento público, e dentro do prazo de 10 (dez) dias a contar da data do ato ou contrato, se 
por instrumento particular.143 
 
Aspecto quantitativo  
A base de cálculo do ITBI é valor venal dos bens imóveis transmitidos ou direitos reais 
cedidos144. Tal valor venal, conforme determinado pela legislação145 paulistana, corresponde 
                                            
140 Artigo 1.245, CC/2002: 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo 
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”. 
141 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.092. 
142 HARADA, Kiyoshi. Direito financeiro e tributário. São Paulo: Atlas, 2001. p. 333-334. 
143 Artigo 12, Lei 11.154/1991. 
144 Artigo 38, CTN/1966. 
145 Artigo 7º e §§, Lei nº 11.154/1991: 
Art. 7º Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, 
assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. 
§ 1º Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido. 
 46 
 
àquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, 
não havendo, como regra, abatimento de quaisquer dívidas que onerem o imóvel objeto de 
transmissão. 
Ademais, cumpre enfatizar que a Secretaria de Finanças do Município de São Paulo 
torna públicos os valores venais atualizados dos imóveis, que, como regra, funcionam como 
base para o cálculo da incidência o tributo146. Esses valores venais são, atualmente, 
disponibilizados no sítio eletrônico da Prefeitura de São Paulo e atualizados periodicamente. 
A legislação147 do Município de São Paulo ainda prevê a redução da mencionada base 
de cálculo (i) para 1/3 (um terço), na instituição de uso e usufruto; (ii) para 2/3 (dois terços) na 
transmissão da nua-propriedade; (iii) para 80% (oitenta por cento) na instituição de enfiteuse e 
transmissão de direitos de enfiteuse; e (iv) para 20% (vinte por cento) na transmissão de 
domínio direto. 
Em relação à alíquota, esta é aplicada, via de regra, no montante de 3% sobre a base de 
cálculo.148 
  
                                            
§ 2º Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago pelo cedente será deduzido da base de cálculo.  
146 Artigos 7º-A e 7º-B, Lei nº 11.154/1991: 
Art. 7º-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos 
no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo. 
Parágrafo Único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais 
a que se refere o "caput" deste artigo.  
Art. 7º-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, 
nos termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando 
os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de 
Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico”. 
147 Artigo 9º e parágrafo único, Lei nº 11.154/1991. 
148 Artigo 10, Lei nº 11.154/1991: 
Art. 10. O imposto será calculado: 
I - nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação - SFH, no Programa de Arrendamento 
Residencial - PAR e de Habitação de Interesse Social - HIS: 
a) à razão de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$ 65.000,00 (sessenta 
e cinco mil reais); 
b) pela aplicação da alíquota de 3% (três por cento) sobre o valor restante; 
II - nas demais transmissões, pela alíquota de 3% (três por cento). 
§ 1º Na hipótese prevista no inciso I do "caput" deste Art, quando o valor da transação for superior ao limite nele 
fixado, o valor do imposto será determinado pela soma das parcelas estabelecidas em suas alíneas "a" e "b". 
§ 2º As importâncias fixas previstas neste artigo serão atualizadas na forma do disposto no art. 2º e parágrafo 
único da Lei nº 13.105, de 29 de dezembro de 2000”. 
 47 
 
3. Pessoa Física 
 
A primeira das estruturas analisadas, e talvez a mais simplória, consiste naquela em que 
a pessoa física detém diretamente a propriedade dos bens imóveis. 
Este capítulo, portanto, tratará de situação que pode ser assim ilustrada: 
 
 
 
3.1. Conceito de Pessoa Física 
 
Para fins do presente trabalho, é importante restar claro ao leitor que pessoa física 
corresponde à pessoa natural, esta entendida por ser humano considerado como sujeito de 
direitos e obrigações149. 
Cumpre, ainda, esclarecer que, para fins do presente capítulo, analisaremos tão somente 
a tributação incidente sobre a pessoa física que consta da ilustração acima como proprietário 
do imóvel, e não a tributação eventualmente incidente sobre outras pessoas eventualmente 
envolvidas nas operações analisadas150. 
Uma vez esclarecido o conceito de pessoa física e a estrutura ora analisada, passemos 
às considerações tributárias. 
 
  
                                            
149 DINIZ, Maria Helena. Dicionário jurídico universitário. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 453. 
150 Como, por exemplo, eventual adquirente futuro imóvel alienado 
 48 
 
3.2. Tributação 
 
A tributação incide de maneira diversa a depender da operação realizada pela pessoa 
física. Nesse sentido, o estudo será realizado individualizando os tributos e a formas de 
incidência com base em alguns momentos, os quais, especificamente (i) quando da aquisição 
dos imóveis, (ii) enquanto detiver a propriedade dos imóveis, especialmente aproveitando-se, 
a pessoa física, de rendimentos advindo da locação de tais; (iii) quando da alienação dos 
imóveis e (iv) quando da sucessão.  
 
3.2.1. Quando da aquisição onerosa dos imóveis 
 
Ao adquirir imóvel, a pessoa física adquirente estará sujeita à apuração do ITBI e ao 
consequente recolhimento deste imposto aos cofres municipais, à alíquota de 3% sobre o valor 
venal do bem, em se tratando de imóvel localizado no Município de São Paulo. 
Muito embora não seja tema específico do presente trabalho, cabe mencionar que além 
desse custo tributário, o adquirente ainda deve considerar os prováveis custos relacionados ao 
registro do imóvel adquirido. 
 
3.2.2. Enquanto detiver a propriedade dos imóveis 
 
A tributação incidente sobre os imóveis ou sobre as operações efetuadas com os imóveis 
enquanto a pessoa física detiver a propriedade destes variará a depender da sua utilização. 
Caso os imóveis sejam utilizados para mera residência, não haverá que se falar em 
tributação específica – com exceção do IPTU ou ITR incidentes anualmente, a depender de 
onde estiverem localizados os imóveis – tributos os quais não são objeto do presente trabalho. 
A pessoa física ainda arcará com os custos relativos ao IPTU ou ITR – e outros eventuais 
encargos – caso o imóvel, ainda que não utilizado para residência, não esteja destinado a 
locação ou utilização específica, todos fatores que devem ser considerados por indivíduo que 
vise investir em imóveis. 
Por outro lado, caso os imóveis sejam fonte de alguma modalidade de rendimento à 
pessoa física proprietária, como, por exemplo, por meio de aluguel, haverá incidência do IR. 
A forma de tributação em relação aos rendimentos decorrentes do aluguel variará com 
base na natureza do locatário: se pessoa física ou pessoa jurídica. 
 49 
 
Se o locatário for pessoa física, o locador deverá efetuar o recolhimento mensal 
obrigatório (sistemática conhecida pela denominação “carnê-leão”), para fins de IR. O cálculo 
do tributo devido ocorrerá progressivamente, com base na seguinte tabela151: 
 
Base de Cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a deduzir do IR (em R$) 
Até 1.903,98 - - 
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 142,80 
De 2.826,66 até 3.751,05 15 354,80 
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 636,13 
Acima de 4.664,68 27,5 869,36 
 
Quanto à base de cálculo do imposto, esta é o valor do rendimento auferido pela 
locação. Mencione-se que, na hipótese de o ônus dos encargos ter sido do locador, não a 
integrarão, para fins de incidência do IR, (i) o valor dos impostos, taxas e emolumentos 
incidentes sobre o bem que produzir o rendimento; (ii) o aluguel pago pela locação do imóvel 
sublocado; (iii) as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento; e (iv) as despesas de 
condomínio152. Há, ainda, outras previsões de redução da base de cálculo previstas em 
norma153. 
Saliente-se, ademais, que os rendimentos sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório 
devem integrar a base de cálculo do imposto na Declaração de Ajuste Anual do IR, sendo que 
o montante já recolhido será considerado antecipação do apurado nesta última declaração.154 
No caso de locatário pessoa jurídica, haverá retenção na fonte, por esta, do IR devido, 
conforme determinação normativa155. O IRRF, nessa hipótese, também observará a tabela 
acima mencionada156.  
                                            
151 Para os rendimentos auferidos a partir do mês de abril do ano-calendário de 2015, conforme Anexo II da 
Instrução Normativa RFB nº 1.558/2015. 
152 Artigos 30, 31 e 31, §1º, IN nº 1.500/2014. 
153 Tais como prevê o artigo 52 da IN nº1.500/2014. 
154 Artigo 54, IN nº 1.500/2014. 
155 Artigo 22 e IV, IN nº 1.500/2014: 
Art. 22. Estão sujeitos à incidência do IRRF, calculado mediante a utilização das tabelas progressivas constantes 
do Anexo II a esta Instrução Normativa, observado o disposto no art. 65, a título de antecipação do devido na 
DAA, os rendimentos do trabalho assalariado pagos por pessoa física ou jurídica e os demais rendimentos pagos 
por pessoa jurídica a pessoa física, tais como: 
(...) 
VI - rendimentos de aluguéis, royalties e arrendamento de bens ou direitos; 
156 Anexo II da IN FRB nº 1.558/2015. 
 50 
 
Assim como ocorre para fins de apuração da base de cálculo do IR quando o locatário 
é pessoa física, também não serão integrados à base de cálculo do imposto quando o locatário 
for pessoa jurídica, caso tenham sido suportados pelo locador, (i) o valor dos impostos, taxas e 
emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento; (ii) o aluguel pago pela 
locação do imóvel sublocado; (iii) as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento; e (iv) 
as despesas de condomínio157. 
 
3.2.3. Quando da alienação dos imóveis 
 
Na hipótese de a pessoa física decidir por alienar o imóvel diretamente detido por ela, 
haverá a incidência de IR sobre o ganho de capital apurado na operação. Ou seja, sobre a 
diferença positiva entre o valor da alienação e o valor de custo do imóvel (conforme constante 
da DIRPF do alienante), incidirá o IR, a uma alíquota que pode variar entre 15% e 22,5%, a 
depender do ganho obtido, conforme explicado no tópico 2.1. 
Nessa situação, poderá haver aproveitamento da aplicação dos fatores de redução 
previstos em norma para o cálculo desse imposto, a depender da data em que o imóvel tiver 
sido adquirido pela pessoa física conferente. 
Um desses fatores consiste naquele previsto pelo artigo 18158 da Lei nº 7.713/1988, que 
prevê a possibilidade de aplicação de percentuais de redução sobre o ganho de capital apurado, 
a depender do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, conforme tabela159 abaixo: 
  
                                            
157 Artigo 31 e §1º, IN nº 1.500/2014. 
158 Art. 18. Para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis, poderá ser aplicado um 
percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem, de 
acordo com a seguinte tabela:    
(...) 
Parágrafo único. Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha ocorrer a partir de 1º de 
janeiro de 1989. 
159 Tabela elaborada conforme aquela constante do artigo 18 da Lei nº 7.713/1988 
 51 
 
 
Ano Aquisição 
Percentual de 
Redução 
Ano Aquisição 
Percentual de 
Redução 
1969 100% 1979 50% 
1970 95% 1980 45% 
1971 90% 1981 40% 
1972 85% 1982 35% 
1973 80% 1983 30% 
1974 75% 1984 25% 
1975 70% 1985 20% 
1976 65% 1986 15% 
1977 60% 1987 10% 
1978 55% 1988 5% 
 
, com base na norma acima exposta, caso o imóvel então objeto de alienação tenha sido 
adquirido entre 1969 e 1988 pela pessoa física, poderá haver aplicação de um percentual de 
redução sobre o ganho de capital apurado, que variará entre 5% e 100%. 
Além do acima mencionado, há também os fatores de redução previstos pelo artigo 
40160 da Lei nº 11.196/2005, aplicados sobre o ganho de capital decorrente da alienação de bens 
imóveis realizada por pessoa física residente no Brasil: o FR1 e o FR2. Nessas hipóteses, a 
base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores 
de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas161: 
(i) FR1162 = 1/1,0060m1, sendo que “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou 
fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação da Lei nº 
11.196/2005; 
                                            
160 Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por 
ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão 
aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. 
§ 1o A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, 
que serão determinados pelas seguintes fórmulas: 
I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data 
de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido 
mês; 
II - FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês 
seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. 
§ 2o Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do 
§ 1o deste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei no 
7.713, de 22 de dezembro de 1988. 
161 Artigo 40, § 1º, da Lei nº 11.196/2005. 
162 Importa atentar-se ao fato de que, em relação aos imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o FR1 será 
aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996. 
 52 
 
(ii) FR2 = 1,0035m2, sendo que “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração 
decorridos entre o mês seguinte ao da publicação da Lei nº 11.196/2005 ou o mês de aquisição 
do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. 
Assim, tem-se a carga tributária efetiva suportada pelo indivíduo na alienação dos 
imóveis dependerá do valor do ganho de capital decorrente da operação, bem como do ano de 
aquisição dos respectivos ativos – o que determinará a aplicação, e em que percentual, dos 
fatores de redução acima mencionados. 
 
3.2.4. Quando da sucessão 
 
Quando da sucessão, poderão haver implicações tributárias tanto relacionadas ao IR 
quando ao ITCMD e também ao ITBI. Para fins didáticos, cada tributo será individualmente 
analisado abaixo: 
 
Aspectos atinentes ao IR 
Em primeiro lugar, cumpre-nos mencionar que o recebimento de imóvel em decorrência 
da sucessão é entendido, pela legislação pátria, como uma operação de aquisição. Nessa 
hipótese, a data de aquisição será a da abertura da sucessão, conforme estabelece a Instrução 
Normativa nº 84/2001163, a qual dispõe sobre a apuração de ganho de capital nas alienações de 
bens e direitos por pessoas físicas. 
Se essa aquisição ocorrer pelo valor de custo constante da DIRPF do de cujus, não 
haverá que se falar em apuração de ganho de capital e, consequentemente, não haverá IR 
incidente.  
Caso, contudo, o herdeiro destinatário do imóvel deseje efetuar a transferência do 
imóvel pelo seu valor de mercado, deverá haver apuração do ganho de capital e recolhimento 
                                            
163 Art. 21. Considera-se data de aquisição: 
I - a da abertura da sucessão, na transferência causa mortis, inclusive na hipótese de cessão de direitos hereditários; 
II - a data da transferência do bem, na doação; 
III - na meação por morte, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável: 
a) a do instrumento original, se se tratar de bens ou direitos preexistentes à sociedade conjugal ou união estável, 
se pertencentes ao alienante; 
b) a do casamento, se pertencentes ao outro cônjuge e o regime for de comunhão de bens; 
c) a da aquisição, se adquiridos na constância da sociedade conjugal ou união estável; 
IV - a da sentença, na partilha ou sobrepartilha decorrente da dissolução da sociedade conjugal ou união estável, 
para os bens e direitos havidos fora da meação ou da divisão do condomínio. 
 53 
 
do IR incidente sobre tal valor164. Esse imposto deverá ser recolhido pelo inventariante até a 
data prevista para entrega da declaração final de espólio165. 
O valor da transferência dos bens é uma opção do herdeiro166 e ambos os cenários 
merecem ser estudados caso a caso. Se, por um lado, a transmissão dos imóveis pelo valor de 
custo permite um diferimento do recolhimento do eventual ganho de capital relativo ao bem, 
por outro, ao transmitir pelo valor corrente de mercado, o herdeiro pode se aproveitar de 
eventuais reduções previstas legalmente167, a depender da data de aquisição do imóvel pelo de 
cujus. 
Dessa forma, conclui-se que a incidência do IR no momento da sucessão dependerá da 
opção do herdeiro quanto ao valor da transferência. O montante do tributo eventualmente 
devido dependerá do valor do ganho de capital e da eventual aplicação de fatores de redução. 
 
Aspectos atinentes ao ITCMD 
O ITCMD será devido pelo herdeiro à alíquota de 4%168 sobre o valor de mercado dos 
bens recebidos, este que não poderá ser inferior àquele estabelecido para fins de IPTU ou ITR169 
(a depender da localização do bem). A legislação paulista ainda prevê a possibilidade de adoção 
do valor venal de referência do ITBI vigente quando da ocorrência do fato gerador, desde que 
não inferior ao valor utilizado para fins de IPTU, quando imóvel urbano, e do valor médio da 
                                            
164 Artigo 23 e §1º, Lei nº 9.532/1997:  
Art. 23. Na transferência de direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança, legado ou por doação em 
adiantamento da legítima, os bens e direitos poderão ser avaliados a valor de mercado ou pelo valor constante da 
declaração de bens do de cujus ou do doador. 
§ 1º Se a transferência for efetuada a valor de mercado, a diferença a maior entre esse e o valor pelo qual constavam 
da declaração de bens do de cujus ou do doador sujeitar-se-á à incidência de imposto de renda à alíquota de quinze 
por cento. 
165 Artigo 23 e §2º, Lei nº 9.532/1997, artigo 7º e §4º, Lei 9.250/1995, artigo 119, RIR/1999, e artigo 3º, §3º e III, 
IN 84/2001. 
166 Artigo 20, caput, IN 84/2001: 
Art. 20. Na transferência de propriedade de bens e direitos, por sucessão causa mortis, a herdeiros e legatários; 
por doação, inclusive em adiantamento da legítima, ao donatário; bem assim na atribuição de bens e direitos a 
cada ex-cônjuge ou ex-convivente, na hipótese de dissolução da sociedade conjugal ou união estável, os bens e 
direitos são avaliados a valor de mercado ou considerados pelo valor constante na Declaração de Ajuste Anual do 
de cujus, doador, ex-cônjuge ou ex-convivente declarante, antes da dissolução da sociedade conjugal ou união 
estável. 
167 Especialmente em vista dos fatores de redução explicados no item 3.2.3 acima. 
168 Considerando a legislação do Estado de São Paulo. 
169 Artigo 13, Lei nº 10.705/2000: 
Artigo 13 No caso de imóvel, o valor da base de cálculo não será inferior: 
I - em se tratando de imóvel urbano ou direito a ele relativo, ao fixado para o lançamento do Imposto sobre a 
Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU; 
II - em se tratando de imóvel rural ou direito a ele relativo, ao valor total do imóvel declarado pelo contribuinte 
para efeito de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR. 
 54 
 
terra-nua e das benfeitorias divulgado pela Secretaria de Agricultura e Abastecimento do 
Estado de São Paulo ou por outro órgão de reconhecida idoneidade vigente quando da 
ocorrência do fato gerador, se constatado que o valor declarado pelo interessado é incompatível 
com o de mercado170, quando imóvel rural. 
 
Aspectos atinentes ao ITBI 
Por fim, cumpre-nos mencionar a possibilidade de exigência, pela municipalidade, do 
ITBI. Isso porque o artigo 2º, VI, do Regulamento171 do ITBI do município de São Paulo prevê 
estarem compreendidos na incidência desse imposto os valores dos imóveis que, na partilha, 
forem atribuídos ao cônjuge supérstite ou a qualquer herdeiro, acima da respectiva meação ou 
quinhão, considerando, em conjunto, apenas os bens imóveis constantes do monte-mor. 
Ou seja, no entendimento municipal, ainda que, quando da partilha, não haja excesso 
de meação ou de quinhão, por estarem considerados todos os ativos deixados pelo de cujus, 
caso um dos herdeiros (ou o meeiro) reste com montante superior ao que seria seu quinhão 
ideal, se considerados apenas os valores dos imóveis, deve haver a incidência do ITBI. Nesse 
sentido, se o de cujus, em situação hipotética, deixar, para dois herdeiros, um patrimônio de R$ 
1.000.000,00 (um milhão de reais) composto (i) por um imóvel no município de São Paulo cujo 
valor de mercado corresponda a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e (ii) por R$ 500.000,00 
(quinhentos mil reais) em espécie, sendo que o imóvel ficaria para um herdeiro e o dinheiro 
em espécie para o outro, o município de São Paulo considera que aquele primeiro deve recolher 
o ITBI sobre o valore correspondente a metade do bem. 
Neste ponto, muito embora não seja o enfoque do presente trabalho, cumpre-nos 
ressaltar que entendemos ser inconstitucional o posicionamento do município de São Paulo, 
uma vez que a Constituição Federal é clara ao determinar que os municípios poderão instituir 
o ITBI sobre a transmissão de imóveis, entre vivos, de caráter oneroso, sendo que, na hipótese 
                                            
170 Artigo 16, Decreto nº 46.655/2002: 
Art. 16. O valor da base de cálculo, no caso de bem imóvel ou direito a ele relativo será: 
(...) 
Parágrafo único - Poderá ser adotado, em se tratando de imóvel:  
1 - rural, o valor médio da terra-nua e das benfeitorias divulgado pela Secretaria de Agricultura e Abastecimento 
do Estado de São Paulo ou por outro órgão de reconhecida idoneidade, vigente à data da ocorrência do fato 
gerador, quando for constatado que o valor declarado pelo interessado é incompatível com o de mercado; 
2 - urbano, o valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI divulgado ou 
utilizado pelo município, vigente à data da ocorrência do fato gerador, nos termos da respectiva legislação, desde 
que não inferior ao valor referido na alínea “a” do inciso I, sem prejuízo da instauração de procedimento 
administrativo de arbitramento da base de cálculo, se for o caso.  
171 Decreto nº 55.196/2014. 
 55 
 
ora questionada, quando menos, não existe qualquer onerosidade. Saliente-se, ainda, que, do 
ponto de vista do Direito Civil, o monte-mor é indivisível, de modo que a cada herdeiro é 
devida uma fração ideal desse todo. Nesse contexto, não pode a municipalidade presumir, pela 
mera análise dos bens imóveis deixados pelo falecido, que houve – ou não – excesso de 
quinhão, e tampouco presumir a existência de onerosidade. 
  
 56 
 
4. Pessoa Jurídica 
 
A depender das características dos imóveis, tais como destinação172, data de aquisição, 
valor de mercado, e também das características e objetivos da família, a tributação da 
exploração da atividade imobiliária e as vantagens do ponto de vista organizacional e 
sucessório podem ser mais atraentes por meio de pessoa jurídica. 
Por isso, busca-se apresentar, no presente capítulo, os moldes de tributação nessa 
estrutura, desde a aquisição dos imóveis pela pessoa jurídica até a transmissão desta por meio 
de sucessão. 
Cumpre esclarecer, ainda, que, na estrutura especificamente analisada, os imóveis 
seriam, em um primeiro momento, detidos por pessoa física, e, em um momento posterior, essa 
pessoa física constituiria uma pessoa jurídica, com atividade preponderantemente 
imobiliária173, e conferiria os imóveis a esta, conforme ilustração abaixo: 
 
 
 
Passemos, portanto, à análise da tributação incidente nesta estrutura. 
 
  
                                            
172 Residência, venda, aluguel, etc. 
173 Como se denota da leitura do artigo 37 e §§ do CTN/1966, considera-se caracterizada a atividade preponderante 
de venda ou locação de propriedade imobiliária, ou ainda a cessão de direitos relativos à sua aquisição, quando 
mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente nos dois anos anteriores e nos dois anos 
subsequentes à aquisição decorrer daquelas transações. Subsidiariamente, caso a pessoa jurídica adquirente iniciar 
suas atividades após a aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a preponderância da atividade será apurada 
levando-se em conta os três primeiros anos seguintes ao da data de aquisição. 
 57 
 
4.1. Tributação 
 
Na mesma linha do mencionado quando da análise da tributação relativa à detenção de 
imóveis diretamente por pessoa física174, a tributação, no cenário acima retratado e ora em 
estudo, também variará a depender da operação efetuada. Acerca dessa variação, José Henrique 
Longo ensina que todas as questões devem ser avaliadas: quais os imóveis a conferir, por qual 
valor e para que tipo de empresa175. 
No mais, cumpre-nos mencionar que, para fins do presente capítulo, o enfoque dos 
estudos será na tributação ocorrida no nível da pessoa jurídica constituída, salvo nas hipóteses 
em que entendemos haver possível efeito relevante atrelado à pessoa física transmitente, para 
fins de planejamento patrimonial e sucessório. 
 
4.1.1. Quando da transferência dos imóveis da pessoa física à pessoa jurídica 
 
A transferência dos imóveis inicialmente detidos por pessoa física para pessoa jurídica 
de sua titularidade pode ensejar, em face daquela – pessoa física transmitente –, a incidência 
de IR. Relativamente à pessoa jurídica constituída, está será sujeito passivo da hipótese de 
incidência do ITBI, para os devidos fins. 
 
Aspectos atinentes ao IR 
No que se refere ao momento da transmissão dos imóveis da pessoa física à pessoa 
jurídica constituída, é importante esclarecer que a eventual incidência do IR ocorrerá no nível 
da pessoa física transmitente. 
A conferência dos imóveis à pessoa jurídica, como na hipótese em estudo, é considerada 
uma operação de alienação, de forma que, sob a perspectiva do IR, pode ser realizada tanto 
pelo valor de mercado dos imóveis, quanto pelo valor de custo destes, conforme constante da 
DIRPF do conferente. 
Caso a conferência se dê pelo valor de mercado dos bens imóveis, haverá apuração do 
ganho de capital e consequente incidência de IR, cuja alíquota dependerá do valor desse 
montante, variando de 15% a 22,5%, conforme explicado no capítulo 2.1. Nessa situação, 
                                            
174 Vide tópico 3.2. 
175 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 224. 
 58 
 
poderá haver aproveitamento da aplicação dos fatores de redução176 previstos em norma para 
o cálculo desse imposto, a depender da data em que o imóvel tiver sido adquirido pela pessoa 
física conferente. 
Por outro lado, caso a conferência ocorra pelo valor de custo constante da DIRPF do 
conferente, não haverá, neste momento, incidência de IR, por não haver ganho de capital a ser 
apurado. Contudo, a data da conferência será considerada como nova data de aquisição dos 
imóveis para todos os fins, inclusive para eventual apuração futura de ganho de capital pela 
pessoa jurídica. 
 
Aspectos atinentes ao ITBI 
Muito embora, via de regra, não haja incidência do ITBI sobre a transmissão de bens 
ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, a própria 
Constituição Federal prevê, como exceção a essa regra, as hipóteses em que a atividade 
preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens 
imóveis ou o arrendamento mercantil177. 
Nesse sentido, considerando que a atividade seja preponderantemente178 imobiliária, na 
hipótese ora em análise, haverá incidência do ITBI no nível da pessoa jurídica constituída, visto 
que esta passa a ser a efetiva proprietária dos imóveis conferidos. 
Como explana José Henrique Longo179: 
A norma geral do ITBI prevista na Constituição Federal determina que o imposto não 
incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoas 
jurídicas em realização de capital, no caso a sua conferência para a holding. 
Entretanto, se a empresa receptora tiver como atividade preponderante a compra e 
venda desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil, o ITBI incide 
sobre a transmissão. 
(...) 
A visão macro do planejamento autoriza a afirmação de que o investimento em ITBI, 
no caso de imóveis de renda, é amortizável em determinado período de tempo, 
comparando-se à economia fiscal que a percepção de receitas de aluguéis por pessoas 
jurídicas tributadas pelo lucro presumido e alocados no ativo imobilizado podem 
gerar, se comparadas às pessoas físicas, ou ainda se comparadas à permanência dos 
imóveis na empresa operacional tributada pelo lucro real.  
 
                                            
176 Vide tópico 3.2.3. 
177 Artigo 156, §2º, I, Constituição Federal 
178 Sobre atividade preponderantemente imobiliária, vide nota de rodapé nº 178  
179 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 223-224. 
 59 
 
O ITBI, conforme já elucidado em tópico próprio – tópico 2.3 –, é de competência 
municipal, e sua incidência, no município de São Paulo, ocorre sobre o valor venal do imóvel, 
à alíquota de 3%. 
 
4.1.2. Enquanto detiver a propriedade dos imóveis, realizando operações de alienação 
e/ou locação destes 
 
Enquanto detiver a propriedade dos imóveis, o principal aspecto tributário que deve ser 
observado pela pessoa jurídica consiste no processo de declaração periódica do IRPJ. 
Nesse diapasão, a estrutura ora estudada, é certo dizer que, na grande maioria dos casos, 
parte dos imóveis conferidos na pessoa jurídica é destinada ao aluguel ou à alienação, muito 
embora também possam haver imóveis para utilização pessoal. 
A maneira como os valores decorrentes da locação ou alienação dos imóveis serão 
tributados dependerá do regime ou critério de apuração do lucro adotado pela pessoa jurídica. 
Sobre tais regimes, Eduardo Sabbag180 ensina que o lucro da pessoa jurídica ou equiparada à 
jurídica pode ser obtido pelos critérios da apuração real, presumida ou arbitrada, 
detalhando181: 
- Lucro Real: apurado com base em contabilidade real, o lucro resulta da diferença 
da receita bruta menos as despesas operacionais, mediante rígidos critérios contábeis 
ou fiscais da escrita, exigindo-se o arquivo de documentos comprobatórios de tais 
receitas e despesas. É o lucro líquido do período-base, ajustado pelas adições, 
exclusões ou compensações prescritas ou autorizadas pela lei fiscal. A apuração pelo 
lucro real é obrigatória para as empresas indicadas em lei (Lei n. 9.718/98) e opcional 
às demais. 
Com respaldo nesse sistema, as pessoas jurídicas podem optar pelo pagamento por 
estimativa, consistente no pagamento mensal de um valor do imposto de renda aferido 
com base em um lucro estimado fixado em lei (mesmo critério usado para apurar o 
lucro presumido – ver a seguir), formalizando-se, no final do ano, um ajuste anual, 
por meio do qual será abatido o valor que foi pago mensalmente por estimativa 
durante o ano base; 
- Lucro Presumido: trata-se de sistema opcional pela pessoa jurídica não obrigada 
por lei à apuração pelo lucro real. Consiste na presunção legal de que o lucro da 
empresa é aquele por ela estabelecido com base na aplicação de um percentual sobre 
a receita bruta desta, no respectivo período de apuração. Exemplo: percentual de 16% 
para prestação de serviços de transportes (exceto cargas), 8% para prestação de 
serviços de transportes de cargas ou 32% para prestação de serviços gerais; 
- Lucro arbitrado: decorre da impossibilidade de se apurar o lucro da pessoa jurídica 
pelo critério real ou presumido em razão do não cumprimento de obrigações 
tributárias acessórias, tais como: não apresentação regular dos livros fiscais ou 
comerciais; não apresentação do sistema de escrituração de arquivos de documentos 
na forma da lei; e não apresentação do Livro Contábil Razão. Resulta, portanto, de 
imposição da autoridade fiscal, em face de prática irregular do contribuinte. Todavia, 
                                            
180 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.138. 
181 SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 1.139. 
 60 
 
desde o advento da Lei n. 8.981/95, é possível à pessoa jurídica comunicar ao Fisco 
a impossibilidade de apuração do imposto de renda pelo lucro real ou presumido, de 
forma espontânea, optando por sujeitar-se à tributação do lucro arbitrado no período; 
 
Ademais, a tributação aplicável ainda dependerá da contabilização dos imóveis nos 
registros contábeis da pessoa jurídica: se encontram-se no estoque ou no ativo imobilizado. 
Em se tratando de pessoa jurídica tributada com base no critério de lucro real182, caso o 
imóvel esteja contabilizado no estoque da pessoa jurídica, será aplicada a alíquota de 15%183 – 
adicionado de 10%184, se o caso – a título de IRPJ sobre o lucro auferido, seja decorrente de 
venda, seja dos rendimentos decorrentes da locação dos imóveis.  Além disso, importa 
mencionar – embora não seja matéria específica do presente estudo – que haverá incidência de 
CSLL sobre o lucro à alíquota de 9%185, além das contribuições ao PIS, à alíquota de 1,65%186, 
e à COFINS, à alíquota de 7,6%187. 
Da mesma forma, caso o imóvel esteja contabilizado como ativo imobilizado da pessoa 
jurídica tributada pelo critério do lucro real, haverá aplicação de alíquota de 15%188 – 
adicionado de 10%189, na hipótese de se enquadrar na previsão legal para tanto – a título de 
IRPJ, tanto em se tratando de venda, seja de locação. Também cabe citar, neste ponto, que 
                                            
182 Artigo 14, Lei nº 9.718/1998: 
Art. 14. Estão obrigadas à apuração do lucro real as pessoas jurídicas:  
I – cuja receita total no ano-calendário anterior seja superior ao limite de R$ 78.000.000,00 (setenta e oito milhões 
de reais) ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a 12 (doze meses); 
II – cujas atividades sejam de bancos comerciais, bancos de investimentos, bancos de desenvolvimento, caixas 
econômicas, sociedades de crédito, financiamento e investimento, sociedades de crédito imobiliário, sociedades 
corretoras de títulos, valores mobiliários e câmbio, distribuidoras de títulos e valores mobiliários, empresas de 
arrendamento mercantil, cooperativas de crédito, empresas de seguros privados e de capitalização e entidades de 
previdência privada aberta; 
III - que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior; 
IV - que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam de benefícios fiscais relativos à isenção ou redução do 
imposto; 
V - que, no decorrer do ano-calendário, tenham efetuado pagamento mensal pelo regime de estimativa, na forma 
do art. 2° da Lei n° 9.430, de 1996; 
VI - que explorem as atividades de prestação cumulativa e contínua de serviços de assessoria creditícia, 
mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, compras de direitos 
creditórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços (factoring); 
VII - que explorem as atividades de securitização de créditos imobiliários, financeiros e do agronegócio. 
183 Artigo 3º, caput, Lei nº 9.249/1995: 
Art. 3º A alíquota do imposto de renda das pessoas jurídicas é de quinze por cento. 
184 Artigo 3º, §1º, Lei nº 9.249/1995: 
Art. 3º A alíquota do imposto de renda das pessoas jurídicas é de quinze por cento. 
§ 1º A parcela do lucro real, presumido ou arbitrado, que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 
20.000,00 (vinte mil reais) pelo número de meses do respectivo período de apuração, sujeita-se à incidência de 
adicional de imposto de renda à alíquota de dez por cento. 
185 Artigo 3º, III, Lei 7.689/88 
186 Artigo 2º, caput, da Lei 10.637/02 
187 Artigo 2º, caput, da Lei 10.833/03 
188 Artigo 3º, caput, Lei 9.249/95 
189 Artigo 3º, §1º, Lei 9.249/95 
 61 
 
haverá incidência de CSLL sobre o lucro, à alíquota de 9%190, bem como das contribuições ao 
PIS191 e à COFINS192, nas mesmas alíquotas acima mencionadas. 
Já em se tratando de pessoa jurídica tributada pelo critério de lucro presumido, deverá 
haver a aplicação do percentual de presunção sobre as receitas decorrentes dos alugueis dos 
bens constantes do estoque, no montante de 32%193. Após a aplicação desse percentual, haverá 
a apuração do IRPJ, à alíquota de 15%194 – adicionado de 10%195, se o caso. Também sobre o 
resultado da multiplicação das receitas de aluguéis pelo percentual de presunção de 32%196, 
será aplicada a alíquota de 9%197 a título de CSLL198. Mencione-se que também haverá a 
incidência de PIS e COFINS na hipótese, aplicadas às alíquotas de 0,65% e 3%, 
respectivamente, sobre as receitas de aluguel199. 
Na hipótese de receitas decorrentes da alienação de imóvel constante do estoque da 
pessoa jurídica que adota tributação pelo lucro presumido, o percentual de presunção será de 
8%200, sobre o qual serão posteriormente aplicadas as alíquotas de 15%, adicionada da alíquota 
de 10%, se o caso. Em relação à CSLL, será aplicado o percentual de presunção de 12%, com 
posterior incidência da alíquota de 9%201 sobre o valor resultante. As contribuições ao PIS e à 
COFINS também serão aplicadas às alíquotas respectivas de 0,65% e 3% sobre as receitas de 
venda202. 
Como ensina José Henrique Longo203: 
                                            
190 Artigo 3º, III, Lei nº 7.689/1988 
191 Artigo 2º, caput, da Lei 10.637/02 
192 Artigo 2º, caput, da Lei 10.833/03 
193 Artigo 15, §1º, III, “c”, Lei nº 9.249/1995: 
Art. 15.  A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% 
(oito por cento) sobre a receita bruta auferida mensalmente, observado o disposto no art. 12 do Decreto-Lei no 
1.598, de 26 de dezembro de 1977, deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos incondicionais 
concedidos, sem prejuízo do disposto nos arts. 30, 32, 34 e 35 da Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995. 
§ 1º Nas seguintes atividades, o percentual de que trata este artigo será de: 
(...) 
III - trinta e dois por cento, para as atividades de: 
(...) 
c) administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza; 
194 Artigo 3º, caput, Lei nº 9.249/1995. 
195 Artigo 3º, §1º, Lei nº 9.249/1995. 
196 Artigo 20, Lei nº 9.249/1995. 
197 Artigo 3º, III, Lei nº 7.689/1988. 
198  Tributo que não é objeto específico do presente trabalho, mas cuja menção se faz relevante neste ponto. 
199 Artigo 4º, IV, Lei 9.718/1998. 
200 Artigo 15, caput, Lei nº 9.249/1995. 
201 Artigo 3º, III, Lei nº 7.689/1988. 
202 Artigo 4º, IV, Lei 9.718/1998. 
203 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 218. 
 62 
 
(...) tratando-se de imóvel registrado em estoque (ou seja, cuja destinação é a venda) 
de holding cujo objeto social seja a atividade imobiliária e o seu regime de apuração 
seja o lucro presumido, a tributação incide à alíquota máxima de 6,73% sobre a receita 
da venda do bem. 
 
Caso o imóvel esteja na conta de ativo imobilizado da pessoa jurídica, sobre o valor do 
ganho de capital resultante de sua alienação não haverá aplicação do percentual de 
presunção204. Quando do cálculo do IRPJ, o ganho de capital será somado ao valor resultante 
da aplicação dos percentuais sobre a receita bruta205 da pessoa jurídica e, sobre essa soma, será 
aplicada a alíquota 15%206 a título de IR, com eventual adicional de 10%207. Ademais, incidirá 
CSLL, aplicada a alíquota de 9%208 sobre o valor resultante. Incidirão, por fim, as contribuições 
ao PIS e à COFINS, às alíquotas respectivas de 0,65% e 3% sobre as receitas de venda209 
Por isso, como esclarece José Henrique Longo210, o registro contábil dos imóveis 
conforme a sua destinação é de suma importância, pois define o seu tratamento fiscal no 
futuro. E prossegue, justificando seu posicionamento: 
Tanto é assim que que se os imóveis forem registrados em conta do grupo imobilizado 
da empresa, ainda que sujeita ao regime de apuração pelo lucro presumido, a 
tributação na venda dos bens incidirá à alíquota de 34% sobre o ganho de capital, 
pelo fato de se tratar de receita não operacional. 
Outro tanto, caso a empresa imobiliária para a qual sejam conferidos os bens seja 
tributada pelo lucro real, ainda que registrados em estoque, a tributação incidirá com 
as alíquotas de 34% sobre o lucro e 9,25% sobre a receita. 
 
Quanto à locação dos imóveis por pessoa jurídica, José Henrique Longo211 elucida: 
No caso da locação de imóvel, a princípio a tributação mais favorecida é a da empresa 
submetida ao regime do lucro presumido em comparação à pessoa física, desde que 
registrados contabilmente na conta de imobilizado, (...). 
(...) 
Como já se assinalou, para o caso de imóvel registrado no imobilizado de empresa 
sujo objeto social seja a atividade imobiliária e o regime de apuração seja o lucro 
presumido, a tributação incide à alíquota máxima de 14,53% sobre a receita da 
locação do bem 
 
Conclui-se, portanto, que a análise quanto às vantagens e desvantagens da constituição 
de pessoa jurídica detentora de imóveis, da perspectiva tributária, também envolve, 
necessariamente, o estudo em relação ao regime/critério de lucro que deve ser adotado. 
                                            
204 Artigo 25, II, Lei nº 9.430/1996 e Artigo 521, RIR/1999 
205 Definida pelo artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 
206 Artigo 3º, caput, Lei 9.249/95 
207 Artigo 3º, §1º, Lei 9.249/95 
208 Artigo 3º, III, Lei 7.689/88 
209 Artigo 4º, IV, Lei 9.718/98 
210 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 222. 
211 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 222 
 63 
 
Por fim, saliente-se que os dividendos distribuídos à pessoa física, na condição de 
acionista/cotista da pessoa jurídica, são isentos no IR212. 
 
4.1.3. Quando da sucessão 
 
Quando da sucessão, haverá transmissão da pessoa jurídica – e não dos imóveis 
propriamente ditos, já que estes encontram-se na condição de ativos da sociedade e compõem 
o patrimônio desta.  
Mencione-se que essa transmissão de cotas em detrimento da dos imóveis pode ser 
entendida como um dos benefícios da estrutura ora em comento, uma vez que são evitados, 
muitas vezes, dissabores relacionados à determinação de quais herdeiros ficarão com quais 
imóveis – especialmente considerando cenários em que há vínculo afetivo com determinado 
ou determinados ativos. Paralelamente, ainda como fator que pode ser entendido como 
benéfico, o falecido pode deixar, a cada um de seus herdeiros, exatamente o mesmo montante, 
sem fazer eventual distinção entre estes – o que pode acontecer, caso a cada um seja atribuído 
um imóvel distinto213, com valor venal de referência específico. 
Nesse cenário, para fins de determinação da base de cálculo do ITCMD incidente, 
deverá ser apurado o valor de mercado da pessoa jurídica214 transmitida. 
Relativamente a esse valor de mercado, a legislação do Estado de São Paulo prevê que, 
se a pessoa jurídica tiver ações representativas do capital social com cotação média alcançada 
na bolsa de valores, é este valor que deverá ser considerado215, ao passo que, caso a ação, cota 
ou participação ou qualquer outro título representativo do capital social não for objeto de 
negociação ou não tiver sido negociado nos últimos 180 (cento e oitenta) dias, será o respectivo 
valor patrimonial216. 
                                            
212 Artigo 10, Lei nº 9.249/1995, Artigo 39, XXIX, RIR/1999 e Artigo 238, IN RFB nº 1700/2017 
213 Considerando-se que, na partilha, não haverá determinação de condomínio entre todos os herdeiros quanto aos 
imóveis, o que, do ponto de vista operacional, não é algo prático, especialmente se os herdeiros tiverem 
personalidades conflitantes e/ou houver vínculo emocional com algum dos imóveis específico, situações que não 
são incomuns. 
214 E não dos imóveis singularmente considerados, como se poderia pensar. 
215 Lei nº 10.705/2000:  
Art. 14. No caso de bem móvel ou direito não abrangido pelo disposto nos artigos 9º, 10 e 13, a base de cálculo é 
o valor corrente de mercado do bem, título, crédito ou direito, na data da transmissão ou do ato translativo. 
(...) 
§ 2º - O valor das ações representativas do capital de sociedades é determinado segundo a sua cotação média 
alcançada na Bolsa de Valores, na data da transmissão, ou na imediatamente anterior, quando não houver pregão 
ou quando a mesma não tiver sido negociada naquele dia, regredindo-se, se for o caso, até o máximo de 180 (cento 
e oitenta) dias. 
216 Artigo 14, Lei nº 10.705/2000:  
 64 
 
Sobre o valor de mercado das cotas da pessoa jurídica transmitidas – na proporção que 
restar a cada herdeiro, meeiro, legatário ou testamentário – haverá a aplicação da alíquota de 
4%217. 
Ademais, haverá apuração do ganho de capital e consequente recolhimento do IR 
correspondente pelo inventariante, até a data prevista para a entrega da declaração final de 
espólio218, na hipótese de o herdeiro optar por transferir as cotas da pessoa jurídica pelo seu 
valor de mercado. 
  
                                            
Art. 14. No caso de bem móvel ou direito não abrangido pelo disposto nos artigos 9º, 10 e 13, a base de cálculo é 
o valor corrente de mercado do bem, título, crédito ou direito, na data da transmissão ou do ato translativo. 
(...) 
§ 3º - Nos casos em que a ação, quota, participação ou qualquer título representativo do capital social não for 
objeto de negociação ou não tiver sido negociado nos últimos 180 (cento e oitenta) dias, admitir-se-á o respectivo 
valor patrimonial. 
217 Utilizando-se, como base, o Estado de São Paulo. 
218 Artigo 23, §2º, I, Lei nº 9.532/1997 
 65 
 
5. Fundo de Investimento Imobiliário 
 
O último dos mecanismos de planejamento patrimonial219 objeto de estudo do presente 
trabalho é o Fundo de Investimento Imobiliário – FII. 
Como esclarece José Henrique Longo220, deter bens e direitos por meio de um fundo de 
investimento pode ser considerado interessante tanto para efeito de governança quanto para 
fins tributários. 
Nesse diapasão, no que se refere aos possíveis benefícios de se estruturar um Fundo de 
investimento, discorre Rodrigo Dufloth221: 
O fundo de investimento, enquanto comunhão de recursos, constituído sob a forma 
de condomínio, destinada à aplicação de ativos financeiros, pode ser estruturado de 
formas completamente diferentes, podendo abarcar desde uma estrutura voltada ao 
pequeno investidor (mais avesso a riscos) até uma estrutura complexa voltada a 
investidores institucionais que investem em grandes empreendimentos (afeitos a 
riscos). E, entre trais extremos, há muito mais que cinquenta tons de cinza. Por aí é 
que reside a atratividade deste veículo, capaz de assumir diferentes formas, 
moldando-se às necessidades do investidor do público-alvo. 
 
Ainda sobre possíveis benefícios da estrutura, versam Érico Veras Marques e Jocildo 
Figueiredo Correia Neto222: 
Uma vantagem de investir em fundos é que os investidores contam com especialistas 
gerenciando-os, tomando decisões de composição das carteiras de acordo com as 
regras de funcionamento estabelecidas para o fundo. Além disso, como o patrimônio 
é convertido em cotas, elas tornam-se mais líquidas do que se o investidor adquirisse 
diretamente os ativos que compõem o fundo. 
 
Neste capítulo, busca-se apontar as peculiaridades – benéficas ou não – de se 
estruturar patrimônio imobiliário – constituído por imóveis – por meio de FII. Esclareça-se, 
neste ponto, que a estrutura especificamente considerada223, para fins do presente trabalho, 
pode ser assim ilustrada: 
 
                                            
219 Frise-se que o planejamento patrimonial objeto de estudo do presente trabalho consiste naquele cujo enfoque 
encontra-se em investimento imobiliáro – mais especificamente, em imóveis propriamente ditos. 
220 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 227. 
221  DUFLOTH, Rodrigo. A proteção do investidor em fundos de investimento. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 
2017. p. 22.  
222 MARQUES, Érico Veras; CORREIA NETO, Jocildo Figueiredo. Gestão financeira familiar: como as 
empresas fazem. Rio de Janeiro: Editora Alta Books, 2016. p. 122. 
223 Para fins científicos – e também didáticos – o presente capítulo mencionará a tributação dos fundos sob uma 
perspectiva geral, para então fazer ressalvas quanto à estrutura especificamente considerada, especialmente a fim 
de que se façam claros as divergências doutrinarias existentes, as lacunas legislativas e os eventuais riscos que o 
investidor poderia vir a enfrentar. 
 66 
 
 
 
Note-se, portanto, que, em um primeiro momento, a pessoa física detinha, diretamente, 
imóveis, ao passo que, em um segundo momento, tal pessoa passou a figurar como cotista de 
FII, este cujas cotas foram integralizadas com os mesmos imóveis antes diretamente detidos. 
 
5.1. Noções Gerais sobre Fundos de Investimento 
 
Os Fundos de investimento consistem em comunhões de recursos constituídos sob a 
forma de condomínio224 e destinados à aplicação de ativos financeiros.225 
Atualmente, no Brasil, os Fundos de investimento não são dotados de personalidade 
jurídica226, de forma que, por si só, não podem contrair direitos e/ou obrigações227. Para isso, 
contam com estrutura delimitada pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, a qual é 
composta228 (i) pelo cotista, como titular de fração ideal do patrimônio do Fundo – esta 
denominada “cota”; (ii) pelo administrador, pessoa jurídica autorizada pela CVM para o 
exercício profissional de administração de carteiras de valores mobiliários, sendo, nesse 
                                            
224 Mencione-se – muito embora não caiba ao presente trabalho analisar tais discussões – que a doutrina não é 
pacífica quanto à determinação da natureza jurídica dos fundos de investimento, como explica, sinteticamente, 
Rodrigo Dufloth: “Em larga síntese, podemos dizer que há (i) aqueles que entendem que o fundo de investimento 
se encaixaria na estrutura condominial (alguns no sentido de que estaríamos diante de uma “natureza especial” 
ou sui generis) e (ii) outros que entendem se tratar de uma estrutura associativa, similar à das sociedades”. 
(DUFLOTH, Rodrigo. A proteção do investidor em fundos de investimento. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2017. 
p. 80). 
225 Artigo 3º, Instrução CVM nº 555/2014. 
226 Muito embora sejam inscritos no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ. 
227 Aponte-se que há entendimentos diversos acerca da capacidade ou possibilidade de um fundo de investimento 
ser sujeito de direitos e obrigações. Contudo, não nos cabe, para fins do presente trabalho, adentrar às nuances 
desta temática. 
228 Frise-se que existem, ainda, outros agentes – ou elementos – que compõem a estrutura de um fundo de 
investimento, conforme determinados pela própria CVM. Contudo, a nosso ver, a estrutura ilustrada, muito 
embora seja relatada de maneira simplificada, demonstra as principais relações – e os mais relevantes agentes – 
que o leitor deve ter em mente para fins do presente trabalho.   
 67 
 
diapasão, o responsável pela administração do Fundo229; (iii) pelo gestor, pessoa natural ou 
jurídica autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de carteiras de 
valores mobiliários, contratada pelo administrador em nome do Fundo para realizar a gestão 
profissional de sua carteira230; (iv) pelo custodiante, responsável pela guarda dos ativos do 
Fundo; e (v) pelos ativos financeiros, que correspondem à carteira de investimento do 
respectivo Fundo.  
A estrutura simplificada, tal como mencionada acima, pode ser assim ilustrada: 
 
 
 
Mencione-se, ainda, que, como se pode notar da análise da ilustração acima, os Fundos 
de Investimento são regidos por seus respectivos regulamentos. Sobre esse documento – 
regulamento – ensina José Henrique Longo231: 
O regulamento do fundo, que é o seu documento mestre, e que deve ser aprovado pela 
CVM e conter, entre outras informações obrigatórias, a qualificação do 
administrador, do custodiante, a espécie de fundo (se aberto ou fechado), seu prazo 
de duração, sua política de investimento, as taxas de administração, de performance 
(se aplicável), de ingresso e de saída (se aplicável), condições para a aplicação e o 
                                            
229 Artigo 2º, I, Instrução CVM nº 555/2014 
230 Artigo 2º, XXX, Instrução CVM nº 555/2014 
231 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 191. 
 68 
 
resgate de cotas, distribuição de resultados, regras de divulgação de informações, 
política relativa ao exercício de direito do voto, informação sobre a tributação 
aplicável. 
 
Nesse sentido, o regulamento é elemento que participa, de maneira intrínseca, da 
própria estrutura do Fundo de Investimento, não podendo deste ser desvinculado. 
Ressalte-se, ademais, que existem diversas normas232, especialmente expedidas pela 
CVM, relacionadas à estrutura dos Fundos de Investimento, as quais abrangem os mais 
singulares aspectos destes, inclusive a depender da classificação específica de cada Fundo, bem 
como do funcionamento estrutural de cada qual. 
Por fim, cabe mencionar que existe uma vasta gama de modalidades233 de Fundos de 
Investimento, cujas classificações se dão em razão de seus propósitos de investimento, de seus 
ativos, de seus prazos de duração, de seus fatores de risco, dentre outros. Por não existir norma 
específica que trate dos Fundos de Investimento sob uma perspectiva geral, a legislação relativa 
às diversas modalidades é fragmentada234. 
Realizada breve introdução acerca dos aspectos mais essenciais e intrínsecos aos 
Fundos de Investimento de modo geral, cabe-nos discorrer, com mais afinco, sobre as 
particularidades dos fundos de investimento imobiliários, modalidade esta que constitui um 
dos enfoques do presente trabalho. 
 
5.2. Noções Gerais sobre Fundo de Investimento Imobiliário 
 
O Fundo de Investimento Imobiliário – FII – é um Fundo estruturado, regulado por 
normas próprias, em especial pela Lei nº 8.668/1993 e pela Instrução CVM nº 472/2008. 
                                            
232 Para fins do presente trabalho, adentraremos apenas àquelas que importam para a análise que nos propusemos 
a fazer. 
233 A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais – AMBIMA – categoriza os 
fundos de investimento de acordo com as estratégias e os fatores de risco envolvidos em cada uma das diversas 
modalidades. 
Como elucidado pela cartilha da AMBIMA, a classificação dos fundos, para este órgão, conta com três níveis de 
detalhamento, que buscam refletir a lógica do processo decisório na hora de investir. Essa classificação foi 
inspirada nos padrões internacionais, mas preserva as características da indústria brasileira. Sua criação contou 
com a contribuição de diversos atores importantes, como executivos do mercado de capitais, investidores, 
gerentes de agências bancárias, profissionais das agências de ranking e da equipe técnica da AMBIMA. 
(AMBIMA. Nova classificação de fundos. Disponível em: <http://www.classificacaodefundos.com.br/cartilha-
nova-classificacao-de-fundos.pdf>. Acesso em: 28 abr. 2018). 
234 Para fins do presente trabalho, adentraremos apenas naquelas normas que tenham relevância para a análise que 
nos propusemos a fazer. 
 69 
 
De acordo com a Lei nº 8.668/1993, o FII, caracterizado pela comunhão de recursos 
captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, destinados à aplicação 
em empreendimentos imobiliários235, deve ser constituído sob a forma de condomínio 
fechado236, sendo suas cotas consideradas valores mobiliários237. 
Muito embora a supramencionada Lei não discorra acerca do significado e alcance da 
expressão “empreendimentos imobiliários”, as normas emitidas pela CVM238 – a quem foi 
atribuída competência para autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e 
a administração do FII239 – esclarecem que a participação do Fundo em empreendimentos 
imobiliários poderá se dar por meio da aquisição de (i) quaisquer direitos reais sobre bens 
imóveis; (ii) ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de 
subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, 
cédulas de debêntures, cotas de Fundos de Investimento, notas promissórias, e quaisquer outros 
valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades 
preponderantes sejam permitidas aos FII; (iii) ações ou cotas de sociedades cujo único 
propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII; (iv) cotas de Fundos de 
Investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, 
exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de Fundos de Investimento em ações que 
sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; 
(v) certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 
401, de 29 de dezembro de 2003; (vi) cotas de outros FII; (vii) certificados de recebíveis 
imobiliários e cotas de Fundos de Investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham 
como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estes 
certificados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro 
                                            
235 Artigo 1º, Lei 8.668/1993: 
Art. 1º Ficam instituídos Fundos de Investimento Imobiliário, sem personalidade jurídica, caracterizados pela 
comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na forma da Lei nº 
6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários. 
236 Artigo 2º, Lei 8.668/1993: 
Art. 2º O Fundo será constituído sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas, com prazo de 
duração determinado ou indeterminado. 
237 Artigo 3º, Lei 8.668/1993: 
Art. 3º As quotas dos Fundos de Investimento Imobiliário constituem valores mobiliários sujeitos ao regime da 
Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, admitida a emissão sob a forma escritural” 
238 Artigo 45, Instrução CVM nº 472/2008, com alterações promovidas pela Instrução CVM nº 571/2015. 
239 Artigo 4º, Lei 8.668/1993: 
Art. 4º Compete à Comissão de Valores Mobiliários autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o 
funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento Imobiliário, observadas as disposições desta lei e 
as normas aplicáveis aos Fundos de Investimento. 
 70 
 
tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor; (viii) letras hipotecárias; (ix) 
letras de crédito imobiliário; e (x) letras imobiliárias garantidas. 
Nessa modalidade de Fundo, a integralização das cotas será efetuada em moeda 
corrente nacional admitindo-se, desde que prevista no regulamento do Fundo, a integralização 
em imóveis, bem como em direitos relativos a imóveis240.  
O cotista do FII não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e 
empreendimentos integrantes do patrimônio do Fundo, e, consequentemente, não responde 
pessoalmente por quaisquer obrigações legais ou contratuais relativas aos imóveis ou 
empreendimentos integrantes do FII, salvo a obrigação de pagamento do valor integral das 
cotas subscritas241. Em outras palavras, observa-se uma limitação da responsabilidade do 
cotista dessa modalidade de Fundo. 
Sobre os cotistas e seus direitos, versa Rodrigo Dufloth242: 
Apesar de ser titular das cotas do fundo, o cotista de um FII não poderá exercer 
qualquer direito real sobre os imóveis e os empreendimentos integrantes do 
patrimônio do fundo, uma vez que a propriedade das cotas do FII não equivale à 
propriedade dos imóveis nos quais o FII investe. Por outro lado, em tese o cotista 
também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do 
administrador ou relativa aos imóveis integrantes do fundo 
 
Os FII são geridos por instituição administradora autorizada pela CVM, a qual deverá 
ser, exclusivamente, (i) banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito 
imobiliário, (ii) banco de investimento, (iii) sociedade de crédito imobiliário, (iv) sociedade 
corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou (v) outras entidades 
legalmente equiparadas243. 
                                            
240 SALLES, Roberto; FONSECA, Juliana; ABRANTES, Emmanuel Garcia. Aspecto práticos e regulamentares 
da tributação de fundos de investimento. In: FREITAS, Bernardo Vianna; VERSIANI, Fernanda Valle. Fundos 
de Investimento: aspectos jurídicos, regulamentares e tributários. São Paulo: Quartier Latin, 2015. p. 357. 
241 Artigo 13, Lei nº 8.668/1993:  
Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário: 
I - não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do 
fundo; 
II - não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e 
empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor 
integral das quotas subscritas. 
Parágrafo único. O quotista que não integralizar as quotas subscritas, nas condições estabelecidas no regulamento 
do fundo ou no boletim de subscrição, ficará de pleno direito constituído em mora, podendo a administradora, a 
sua escolha, promover contra o quotista processo de execução para cobrar as importâncias devidas, servindo o 
boletim de subscrição como título extrajudicial, nos termos do Código de Processo Civil, ou vender as quotas a 
terceiros, mesmo após iniciada a cobrança judicial. 
242 DUFLOTH, Rodrigo. A proteção do investidor em fundos de investimento. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 
2017. p. 41. 
243 Artigo 5º, Lei nº 8.668/1993. 
 71 
 
A administração do FII compreende o conjunto de serviços relacionados direta ou 
indiretamente ao funcionamento e à manutenção do Fundo, que podem ser prestados pelo 
próprio administrador ou por terceiros a ele contratados, por escrito, em nome do Fundo. 
Nesse cenário, o administrador do FII, conforme ensinam Luciana Dias e Maria Clara 
Trancoso244, é a figura central na governança desse Fundo. É a ele, administrador, que cabe a 
propriedade fiduciária dos bens que constituem o patrimônio do FII245. Também compete ao 
administrador, expressamente, representar ativa e passivamente o FII, judicial e/ou 
extrajudicialmente, bem como responder pessoalmente por eventual evicção de direito, no caso 
de alienação de imóveis pelo Fundo246. As supracitadas doutrinadoras247, acerca das funções 
administrador do Fundo, ainda elucidam: 
Dentre as funções essenciais do administrador, o legislador elencou a aquisição dos 
bens e direitos integrantes do fundo, a elaboração de seu regulamento e a sua 
representação, tanto ativa quanto passiva. Além disso, regulou o caráter fiduciário 
dos direitos exercidos pelo administrador em relação aos bens integrantes do fundo 
e, ainda, lhe impôs uma série de vedações voltadas à preservação do patrimônio dos 
cotistas, ao exercício diligente de suas atividades e à concentração dos investimentos 
do fundo em empreendimentos imobiliários no âmbito nacional. 
 
Diante do acima exposto, temos que o conceito dos FII pode ser resumido nas palavras 
de José Henrique Longo248:  
O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, e o resgate aleatório de suas 
cotas também não é permitido, podendo ter prazo de duração determinado ou 
indeterminado. Os recursos são captados através do sistema de distribuição de valores 
mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, tais como 
construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos, ou investimentos em projetos 
visando viabilizar o acesso à habitação e serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, 
para posterior alienação, locação ou arrendamento. Até mesmo a participação na 
construção e operação de shoppings centers, hospitais, aeroportos pode ser negociada, 
o que faz com que tal fundo se venha consolidando como importante opção de 
investimento que movimenta o mercado financeiro e incrementa o mercado 
imobiliário. O FII não pode explorar comercialmente o empreendimento imobiliário, 
e o seu titular de cotas não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e 
empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo, bem como não responde 
                                            
244 DIAS, Luciana. TRANCOSO, Maria Clara. Panorama dos Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil 
(Fonte: HANSZMANN, Felipe. Atualidades em direito societário e mercado de capitais. Rio de Janeiro: Lumen 
Juris, 2016. p.237-271.) página 252 
245 Artigo 6º, Lei nº 8.668/1993: 
Art. 6º O patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, 
em caráter fiduciário. 
246 Artigo 14, Lei nº 8.668/1993: 
Art. 14. À instituição administradora do Fundo de Investimento Imobiliário compete: 
I - representá-lo ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; 
II - responder pessoalmente pela evicção de direito, no caso de alienação de imóveis pelo fundo. 
247 DIAS, Luciana. TRANCOSO, Maria Clara. Panorama dos Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil 
(Fonte: HANSZMANN, Felipe. Atualidades em direito societário e mercado de capitais. Rio de Janeiro: Lumen 
Juris, 2016. p.237-271.) página 253 
248 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 194-195. 
 72 
 
pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativa aos imóveis e 
empreendimentos integrantes do fundo ou do administrador, salvo quanto à obrigação 
de pagamento das cotas que subscrever. 
 
Uma vez definidos os principais conceitos relacionados ao FII, cumpre-nos passar ao 
estudo dos aspectos tributários relevantes relacionados a essa estrutura de planejamento 
patrimonial e sucessório249. 
 
5.3. Tributação  
 
Todos os fundos de investimento existentes no Direito Brasileiro estão sujeitos a 
tributação. A cobrança tributária, porém, será norteada por diferentes aspectos, 
especialmente quanto à sua instituição, incidência e exigibilidade no que se refere aos fundos 
de investimento imobiliário, objeto da nossa análise.250 
Como ensina José Henrique Longo251, os Fundos de Investimento, por não serem 
dotados de personalidade jurídica252, não são propriamente os sujeitos dos direitos e obrigações 
jurídico-tributários:  
Os fundos não têm personalidade jurídica e, portanto, não são sujeitos passivos de 
tributos ou de qualquer outra obrigação. Portanto, somente o cotista é tributado, ainda 
que mediante retenção na fonte pelo administrador do fundo, e, ainda assim, a 
tributação nos fundos fechados (como é o caso dos FIP) e nos de renda variável 
acontece apenas quando há o resgate de cotas. 
 
No âmbito interno dos Fundos de Investimento, especialmente em relação ao IR, na 
estrutura específica que ora se analisa, José Henrique Longo elucida253: 
A incidência de IR sobre os rendimentos nas aplicações em fundos de investimento, 
auferidos por pessoa física, é considerada exclusiva de fonte, de modo que o 
administrador é o responsável por calcular, reter e recolher o imposto. Ao investidor 
não se opõe qualquer obrigação de recolhimento, e seus lançamentos em declaração 
de ajuste anual são feitos em valores líquidos de imposto, como rendimentos sujeitos 
à tributação exclusiva de fonte. 
Os prejuízos em aplicações em fundos podem ser compensados com ganhos 
posteriores no mesmo tipo de fundo ou em outro fundo do mesmo administrador, 
desde que as alíquotas do IR sejam iguais. 
 
                                            
249 Especialmente no que se refere aos tributos analisados de maneira específica no presente trabalho 
250 CARVALHO, Tomás Lima de. Fundo de investimento imobiliário: análise jurídica e econômica. Belo 
Horizonte: Arraes Editores, 2014. p. 71. 
251 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 229. 
252 Muito embora seja temática controversa no âmbito doutrinário, partiremos de tal premissa, para fins do presente 
capítulo 
253 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 230-231. 
 73 
 
Por fim, esclareça-se que, para fins didáticos, como nas demais estruturas estudadas, a 
tributação será analisada separadamente conforme a operação efetuada, em especial: (i) quando 
da aquisição dos imóveis, (ii) enquanto o FII tiver a propriedade dos imóveis, (iii) quando da 
alienação ou resgate das cotas, e (iv) quando da sucessão. 
 
5.3.1. Quando da integralização das cotas 
 
Na estrutura objeto do presente estudo, a pessoa física dantes proprietária – de maneira 
direta – de imóveis torna-se cotista de FII cujas cotas foram integralizadas por meio daqueles 
– imóveis. Sobre a integralização, discorrem Roberto Salles, Juliana Fonseca e Emmanuel 
Garcia Abrantes254: 
A integralização das cotas do fundo imobiliário deverá ser feita em moeda corrente 
nacional, no ato da subscrição ou em prazo determinado. Poderá ainda a 
integralização das cotas ser feita em bens imóveis, bem como em direitos sobre bens 
imóveis, mediante a elaboração de laudo de avaliação e pelo valor de mercado do 
imóvel, sendo o laudo de avaliação dispensado em fundos destinados a investidores 
qualificados, adotando-se a definição de investidores qualificados nos termos da 
Instrução CVM nº 409/04. Por fim, a integralização poderá ser feita em títulos e 
valores mobiliários, caso o fundo seja destinado exclusivamente a investidores 
qualificados. 
 
Os imóveis integralizados devem sê-lo efetuado pelos seus respectivos valores de 
mercado, conforme entendimento manifestado expressamente pela Receita Federal do Brasil 
por meio do Ato Declaratório Interpretativo nº 7/2007. Acerca do valor de conferência de ativos 
aos fundos de investimento, discorre José Henrique Longo255: 
Não se pode esquecer, todavia, do Ato Declaratório Interpretativo n. 7/2007 da 
Receita Federal do Brasil, que manifestou o entendimento do fisco no sentido de que 
a conferência de participação societária (ou quaisquer outros títulos ou valores 
mobiliários) ao fundo deve ser feita por valor de mercado, o que implica a apuração 
de ganho de capital e eventual recolhimento de IRPF. Independentemente da falta de 
base legal, é prática no mercado a exigência, pelos administradores de fundos, de que 
o cotista/conferente apresente a demonstração do valor de mercado dos bens a serem 
conferidos e que a operação de conferência seja efetuada por tal valor. 
Essa preocupação não atinge a integralização de fundo de investimento com dinheiro, 
mas apenas nos casos de outros ativos passíveis de avaliação. 
 
Nesse contexto, a pessoa física deve, portanto, apurar o ganho de capital relativo à 
integralização das cotas, o qual consiste na diferença positiva entre o valor de mercado dos 
                                            
254 SALLES, Roberto; FONSECA, Juliana; ABRANTES, Emmanuel Garcia. Aspecto práticos e regulamentares 
da tributação de fundos de investimento. In: FREITAS, Bernardo Vianna; VERSIANI, Fernanda Valle. Fundos 
de Investimento: aspectos jurídicos, regulamentares e tributários. São Paulo: Quartier Latin, 2015. p. 268-
269. 
255 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 227-228. 
 74 
 
títulos ou valores mobiliários alienados, na data da integralização das cotas, e o respectivo custo 
de aquisição, devendo o IR ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente à data da 
integralização256.  
Ao FII, por sua vez, caberá o recolhimento do ITBI, à alíquota de 3%.257 
 
5.3.2. Enquanto detiver a propriedade dos imóveis 
 
Em se tratando do estudo da tributação relativa ao FII, cumpre-nos, primeiramente, 
esclarecer que esta modalidade de Fundo deve distribuir, no mínimo, 95% (noventa e cinco por 
cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou 
balancete semestral, encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, conforme 
determinação legal expressa258. 
Sobre a tributação relacionada ao FII, José Henrique Longo ensina259: 
Os FII (que são fechados) são obrigados a distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% 
dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço 
ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, e 
tais distribuições sujeitam-se à incidência do IRF à alíquota de 20%. 
Contudo, na situação em que se preencham condições previstas em lei, há isenção 
dos rendimentos distribuídos pelo FII à pessoa física (tanto de IRF, quanto na 
declaração de ajuste anual). As condições são: as cotas do FII devem ser negociadas 
exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado; o FII deve 
possuir, no mínimo, cinquenta cotistas e não aplicar recursos em empreendimento 
imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, 
isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do FII. 
Há ainda uma condição dirigida especificamente a cada cotista para gozo da isenção, 
que é a de que não seja titular de cotas que representem 10% ou mais da totalidade 
das cotas emitidas pelo FII nem tenha direito ao recebimento de rendimento superior 
a 10% do total dos rendimentos auferidos pelo fundo. 
 
Didaticamente, o estudo da tributação relacionada ao FII pode ser dividido em três 
cenários, os quais: (i) regra geral; (ii) equiparação à tributação da pessoa jurídica; e (iii) isenção 
da distribuição à pessoa física. 
  
                                            
256 Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 7/2007. 
257 Solução de Consulta SF/DEJUG nº 24/2016. 
258 Artigo 10, parágrafo único, Lei nº 8.668/1993. 
259 KIGNEL, Luiz; PHEBO, Márcia Setti; LONGO, José Henrique. Planejamento Sucessório. São Paulo: 
Noeses, 2014. p. 236-237. 
 75 
 
 
Regra Geral 
Como regra geral260, os FII são isentos de tributação no que toca às receitas 
decorrentes dos negócios imobiliários efetuados261. Ainda como regra geral262, tem-se que os 
rendimentos e ganhos de capitais distribuídos, apurados segundo o regime de caixa, sofrerão 
incidência do imposto de renda na fonte a alíquota de 20%263, sendo que este imposto deve ser 
recolhido até o último dia do mês subsequente ao do encerramento do período de apuração264. 
O valor do imposto retido será definitivo ou considerado antecipação do devido 
conforme a natureza do cotista265. Na hipótese específica que ora se estuda – cotista pessoa 
física –, o IRRF recolhido será considerado, para os devidos fins, como tributação exclusiva266. 
Nesse sentido, discorrem Rodrigo de Freitas e Camila Caçador Xavier267: 
O imposto retido na fonte pelo FII será considerado: (i) antecipação do devido na 
declaração das pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou 
arbitrado (ou seja, os rendimentos deverão ser submetidos à tributação pela pessoa 
jurídica pelo IRPJ e pela CSLL, tomando-se como crédito o valor retido na fonte); e 
(ii) tributação exclusiva, nos demais casos (a tributação na fonte é definitiva e o 
rendimento não está sujeito à nova tributação pelo beneficiário). 
 
Especificamente em relação aos rendimentos e ganhos auferidos pelos FII em 
aplicações financeiras de renda fixa ou de venda variável268, estes estão sujeitos à incidência 
do IRRF, observadas as mesmas normas aplicáveis às pessoas jurídicas submetidas a esta forma 
de tributação269. Este imposto poderá ser compensado com o retido na fonte pelo FII, por 
ocasião da distribuição de rendimentos e ganhos de capital270. Tal compensação será efetuada 
proporcionalmente à participação do cotista que não esteja sujeito à isenção prevista pelo inciso 
III do artigo 3º da Lei nº 11.033/2004271, sobre a qual se discorrerá adiante. 
                                            
260 Artigo 16, Lei nº 8.668/1993. 
261 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 266. 
262 Artigo 17, Lei nº 8.668/1993 e Artigo 753, RIR/1999. 
263 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 266. 
264 Artigo 753, §1º, RIR/1999. 
265 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 266. 
266 Artigo 753, §4º, II, RIR/1999. 
267 FREITAS, Rodrigo de; XAVIER, Camila Caçador. Tributação dos fundos de investimento imobiliário (FII): 
aspectos atuais e polêmicos. In: CASTRO, Leonardo Freitas de Moraes e. Mercado financeiro e de capitais: 
regulação e tributação. São Paulo: Quartier Latin, 2015. p. 1.180. 
268 Hipótese mencionada muito embora não seja o enfoque dos FII considerados para fins do presente trabalho 
269 Artigo 16-A, Lei nº 8.668/1993 e Artigo 752, RIR/1999. 
270 Artigo 752, §1º, RIR/1999 e Artigo 16-A, §2º, Lei nº 8.668/1993. 
271 Artigo 16-A, §3º, Lei nº 8.668/1993. 
 76 
 
Por fim, cabe mencionar – embora este tributo não seja especificamente abordado no 
presente trabalho – que, como regra, os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos FII 
são isentos também do Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro – IOF272.  
 
Equiparação à tributação aplicável à pessoa jurídica 
Na hipótese de o FII aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como 
incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa 
a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do fundo273, aquele – o Fundo – 
estará sujeito à tributação aplicável às pessoas físicas.  
Para fins dessa equiparação, entende-se por pessoa ligada (i) ao cotista pessoa física, 
seus parentes até segundo grau e empresa sob seu controle ou de qualquer de seus parentes até 
segundo grau; e (ii) ao cotista pessoa jurídica, a pessoa que seja sua controladora, controlada 
ou coligada, conforme definido na legislação cabível274. 
Quanto ao tema, Ricardo Lacaz Martins275 ensina que se trata de verdadeira 
equiparação dos FIIs às pessoas jurídicas, mesmo que a lei não tenha se utilizado da palavra 
equiparação, mas sim da expressão tributação aplicável às pessoas jurídicas. E ainda discorre, 
o mencionado doutrinador276: 
Há uma ficção legal efetuada pelo legislador ao considerar os Fundos, para efeito 
tributário, sujeitos à mesma tributação das empresas, com o objetivo de dispensar 
tratamento equivalente ao contribuinte que, mesmo sob outra forma, pratique a 
atividade similar à desenvolvida pelas empresas. 
  
Nesse diapasão, constata-se que, se o FII, dentre seus cotistas, conta com incorporador, 
construtor ou sócio, ou pessoa a ele ligada, com mais de 25% deverá sujeitar suas operações 
ao recolhimento dos impostos devidos pelas pessoas jurídicas imobiliárias, em especial IR, 
CSL, PIS e COFINS277. 
Rodrigo de Freitas e Camila Caçador Xavier278, quanto ao cenário ora em comento, 
dispõem: 
Assim sendo, a regra de desenquadramento do regime geral e a consequente 
equiparação do FII, para fins tributários, a pessoa jurídica pressupõem que o quotista 
                                            
272 Artigo 16, Lei nº 8.668/1993. 
273 Artigo 2º, Lei nº 9.779/1999 e Artigo 752, §2º, RIR/1999. 
274 Artigo 2º, parágrafo único, I e II, Lei nº 9.779/1999 e Artigo 752, §3º, RIR/1999. 
275 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 264. 
276 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 264. 
277 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 264. 
278 FREITAS, Rodrigo de; XAVIER, Camila Caçador. Tributação dos fundos de investimento imobiliário (FII): 
aspectos atuais e polêmicos. In: CASTRO, Leonardo Freitas de Moraes e. Mercado financeiro e de capitais: 
regulação e tributação. São Paulo: Quartier Latin, 2015. p. 1.182. 
 77 
 
do fundo de investimento esteja enquadrado cumulativamente em duas qualificações 
distintas: (i) deter mais de 25% das quotas do fundo (quantitativa); e (ii) ser 
incorporador, construtor ou sócio do empreendimento em que o fundo aplique seus 
recursos. 
 
Cabe mencionar, neste ponto, que a falta de clareza da legislação quanto a alguns 
conceitos constantes da norma dá azo a dúvidas e questionamentos, os quais são explorados 
pela doutrina pátria. 
O primeiro ponto questionável no que se refere ao texto da norma diz respeito à duração 
da equiparação. Tendo em vista a legislação não ser clara quanto ao momento de definição ou 
ao lapso temporal que deve ser decorrido – ou não – para que se caracterize a condição 
necessária à aplicabilidade da equiparação, ou ainda à duração propriamente dita desta 
situação, falta ao contribuinte a segurança jurídica necessária à relação jurídica tributária 
estabelecida. Sobre o tema, discorre Ricardo Lacaz Martins279: 
A legislação não é clara quanto à duração da equiparação, se definitiva ou transitória, 
diferentemente do que ocorre na equiparação da pessoa física incorporadora ou 
loteadora à pessoa jurídica (vide item 9.2.2. A equiparação hoje e sua natureza). 
Naquela normatização, a despeito das críticas quanto à sua extensão, há clara 
determinação da condição de início e término da equiparação. O mesmo não ocorre 
com a equiparação dos FIIs às pessoas jurídicas, o que leva a duas possibilidades de 
solução da questão: a) a equiparação é definitiva; ou b) a equiparação deve ocorrer 
somente no período em que se verificar o evento que deu ensejo à equiparação. 
Parece ser a segunda solução a mais adequada ao sistema. Se a tributação dos FIIs é 
semestral e o imposto incide sobre os rendimentos distribuídos aos quotistas em 30 
de junho e 31 de dezembro de cada ano, deve-se verificar no momento da distribuição 
se o Fundo se encontra sujeito às regras de retenção na fonte ou se deve ser equiparado 
à pessoa jurídica. Esta interpretação atende ao princípio da isonomia que acaba por 
justificar a equiparação da tributação, pois somente no período em que o FII é 
caracterizado como pessoa jurídica imobiliária é que sofrerá a tributação como tal. 
 
Muito embora questão acima mencionada seja de grande relevância, entendemos que, 
ainda mais pertinente, do ponto de vista da estrutura ora estudada, é a segunda crítica que pode 
ser realizada: a falta de clareza em relação ao conceito e alcance da expressão “sócio” do 
empreendimento imobiliário. 
Aqui, cumpre-nos mencionar que existe divergência, na doutrina pátria, acerca da 
extensão do enquadramento do disposto no artigo 2º da Lei nº 9.779/1999, especialmente no 
que se refere à qualificação do cotista como “sócio” do empreendimento imobiliário em que se 
aplicou recursos do FII. Nesse sentido, Ricardo Lacaz Martins280 ensina: 
No entanto, o legislador foi mais além e incluiu no rol do art. 752, elemento que 
potencialmente poderá gerar a equiparação, os sócios do empreendimento imobiliário 
objeto do desenvolvimento do FII. Não há uma definição legal da figura de sócio de 
um empreendimento imobiliário; quis o legislador atingir aquelas pessoas que de 
                                            
279 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 264. 
280 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 265. 
 78 
 
alguma forma participem do empreendimento e que não se enquadrem como 
incorporador ou construtor, mas que possuam interesse econômico no negócio 
imobiliário destinatário dos recursos do FII. 
Merece crítica a referida disposição por ausência de clareza na definição do tipo legal 
que ensejaria a equiparação; a segurança jurídica necessária na relação entre o fisco 
e os contribuintes foi assim afetada. 
 
Também quanto ao tema, asseveram Rodrigo de Freitas e Camila Caçador Xavier281 
Contudo, a referida legislação não traz o conceito de sócio do empreendimento 
imobiliário. Apesar da falta de conceito legal, pode-se ao menos estabelecer as 
seguintes considerações: ser sócio pressupõe ser participante de algum negócio 
jurídico associativo que se caracterize como um empreendimento imobiliário.  
(...) 
Ademais, considerando-se ainda uma interpretação extensiva do dispositivo para os 
“empreendimentos imobiliários” passíveis de serem destinatários de investimentos 
do FII, o único investimento que se configura como uma sociedade é o previsto no 
inciso III do artigo 45 da Instrução CVM nº472/08: ações ou quotas de sociedades 
cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII. 
Com efeito, em uma interpretação extensiva do dispositivo, pode-se considerar 
também como sócio do empreendimento imobiliário de que trata o artigo 2º da Lei nº 
9.779/99, o acionista/quotista de sociedade que também possua como 
acionista/quotista o respectivo FII.  
 
Nesse diapasão, há corrente doutrinária – à qual nos filiamos – cujo entendimento é no 
sentido de que, em não sendo o cotista incorporador, construtor ou sócio do empreendimento 
imobiliário investido, aquele não resta enquadrado na hipótese de equiparação de tributação 
àquela aplicável a pessoa jurídica. Nesse sentido, ensina Rodrigo de Freitas282: 
Por fim, ressalte-se que a legislação não trouxe qualquer restrição ao percentual de 
participação de quotistas que não sejam incorporador, construtor ou sócio do 
empreendimento imobiliário investido. Com efeito, é possível que um único quotista 
seja detentor de 100% das quotas do FII, sem que haja qualquer tratamento tributário 
diferenciado a este investidor (estará sujeito à regra geral já analisada). 
 
Relativamente a este ponto, ensina Ricardo Lacaz Martins283: 
É de se ressaltar que a restrição imposta não atinge aqueles fundos que possuem um 
ou mais quotistas com participação superior a 25%, desde que estes não participem, 
como incorporadores, construtores ou sócios do empreendimento imobiliário objeto 
do investimento do FII. Tal situação gera um tratamento privilegiado para estes 
veículos se comparado com a tributação incidente nas pessoas jurídicas, enquanto 
nesses veículos os lucros são tributados a alíquota de 20% (...), para as pessoas 
jurídicas o resultado é onerado em 34%, sendo ainda a receita auferida objeto da 
tributação pelo PIS e pela COFINS. 
 
                                            
281 FREITAS, Rodrigo de; XAVIER, Camila Caçador. Tributação dos fundos de investimento imobiliário (FII): 
aspectos atuais e polêmicos. In: CASTRO, Leonardo Freitas de Moraes e. Mercado financeiro e de capitais: 
regulação e tributação. São Paulo: Quartier Latin, 2015. p. 1.182-1.183. 
282 FREITAS, Rodrigo de. Natureza jurídica dos fundos de investimento imobiliário e regime de tributação. In: 
MOSQUERA, Roberto Quiroga. O direito tributário e o mercado financeiro e de capitais. São Paulo: 
Dialética, 2009. p. 462-463. 
283 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 266. 
 79 
 
Neste ponto, cumpre ressaltar que a estrutura analisada no presente capítulo se enquadra 
na zona nebulosa que permeia a previsão de equiparação da tributação do FII àquela de pessoa 
jurídica. Nesse sentido, muito embora nosso entendimento seja no sentido de que existem fortes 
argumentos para se defender que a tributação, nessa hipótese, não se enquadraria na situação 
prevista pelo artigo 2º da Lei nº 9.779/1999 – devendo ser aplicada, portanto, a regra geral de 
tributação aos FII –, poderia haver questionamento do Fisco e consequente cobrança de tributo 
nos moldes da pessoa jurídica, fator que deve ser considerado quando da estruturação do 
planejamento patrimonial. 
Este é, portanto, um fator significativo que deve ser considerado pelo investidor quando 
do estudo desta estrutura de organização patrimonial. 
 
Isenção 
Em um terceiro cenário, a distribuição dos rendimentos auferidos pelo FII beneficia-se 
da isenção do IR na fonte e na declaração de ajuste anual, conforme previsão constante do 
artigo 3º da Lei nº 11.033/2004. É o caso que se observa na distribuição relativa a FII cujas 
cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de 
balcão organizado284.  
O gozo de tal benefício, contudo, depende do cumprimento de alguns requisitos. 
Nesse sentido, somente se pode falar nesta isenção relativamente aos FII que possuírem, 
no mínimo, 50 (cinquenta) cotistas285. Além disso, a isenção também não será concedida ao 
cotista pessoa física que seja titular de cotas que representem 10% ou mais da totalidade 
daquelas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento superior a 10% do 
total de rendimentos auferidos pelo fundo286. 
Roberto Salles, Juliana Fonseca e Emmanuel Garcia Abrantes287, sobre este cenário, 
versam: 
Em exceção à regra acima, os rendimentos distribuídos, cujas cotas sejam admitidas 
à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão 
organizado são isentos na fonte e na declaração de ajuste anual do investidor pessoa 
física nos casos em que o FII possua, no mínimo, 50 cotistas. Todavia, não estarão 
isentos os rendimentos distribuídos a cotista pessoa física titular de cotas que 
representem 10% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe 
                                            
284 Artigo 3º, III, Lei nº 11.033/2004. 
285 Artigo 3º, parágrafo único, I, Lei nº 11.033/2004. 
286 Artigo 3º, parágrafo único, II, Lei nº 11.033/2004. 
287 SALLES, Roberto; FONSECA, Juliana; ABRANTES, Emmanuel Garcia. Aspecto práticos e regulamentares 
da tributação de fundos de investimento. In: FREITAS, Bernardo Vianna; VERSIANI, Fernanda Valle. Fundos 
de Investimento: aspectos jurídicos, regulamentares e tributários. São Paulo: Quartier Latin, 2015. p. 358. 
 80 
 
derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total de rendimentos 
auferidos pelo Fundo. 
 
Especificamente em relação aos rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelos FII em 
aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável288, não estão sujeitas ao IRRF aquelas 
aplicações efetuadas pelos Fundo em cotas que sejam admitidas à negociação exclusivamente 
em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, bem como na remuneração 
produzida por letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito 
imobiliário289. 
Mencione-se, ainda, que será considerada exclusiva de fonte a parcela do imposto não 
compensada relativa à pessoa física sujeita à isenção decorrente dos rendimentos relativos a 
FII cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no 
mercado de balcão organizado290. 
Contudo, ressalte-se que este não será a hipótese em que se enquadrará o investidor 
estudado no presente capítulo. 
 
5.3.3. Quando da alienação ou resgate das cotas 
 
Quando do resgate das cotas do FII, haverá incidência do IRRF à alíquota de 20%291. 
Esta tributação, para fins do IR, será considerada exclusiva, na hipótese específica objeto de 
estudo, qual seja, cotista pessoa física292. 
Já quando da alienação de tais cotas, haverá incidência do imposto à alíquota de 20%, 
sujeito às mesmas normas aplicáveis aos ganhos de capital ou ganhos líquidos auferidos em 
operações de renda variável293. Também nessa situação o recolhimento do imposto será 
considerado tributação exclusiva, para contribuinte pessoa física294. 
Relativamente à alienação e ao resgate de cotas por pessoa física, discorrem Roberto 
Salles, Juliana Fonseca e Emmanuel Garcia Abrantes295: 
                                            
288 Hipótese que, ressalte-se novamente, é mencionada a título científico, já que tais aplicações não são o enfoque 
dos FII considerados para fins do presente trabalho 
289 Artigo 16-A, §1º, Lei nº 8.668/1993. 
290 Artigo 16-A, §4º, Lei nº 8.668/1993. 
291 Artigo 754, I, RIR/1999. 
292 Artigo 754, parágrafo único, II, RIR/1999. 
293 Artigo 754, II, RIR/1999. 
294 Artigo 754, parágrafo único, II, RIR/1999. 
295 SALLES, Roberto; FONSECA, Juliana; ABRANTES, Emmanuel Garcia. Aspecto práticos e regulamentares 
da tributação de fundos de investimento. In: FREITAS, Bernardo Vianna; VERSIANI, Fernanda Valle. Fundos 
de Investimento: aspectos jurídicos, regulamentares e tributários. São Paulo: Quartier Latin, 2015. p. 358. 
 81 
 
Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate das cotas do 
FII estarão sujeitos ao IRRF à alíquota de 20%. O imposto incidirá sobre os ganhos 
líquidos nas operações realizadas em bolsa de valores, de mercadorias, de futuros e 
assemelhadas, existentes no país, na hipótese de investidor for pessoa jurídica. 
(...) 
Caso a alienação seja realizada em bolsa, o investidor for pessoa física irá apurar o 
IRRF da mesma forma que o investidor pessoa jurídica. Contudo, para as operações 
realizadas fora de bolsa, o IRRF incidirá, também a 20%, mas nesta hipótese a base 
de cálculo será o ganho de capital apurado pela diferença entre o valor de alienação 
e o custo de aquisição das cotas. 
(...) 
No resgate, o IRRF incidirá, à alíquota de 20%, sobre o rendimento constituído pela 
diferença positiva entre o valor de resgate e o custo de aquisição das cotas. 
 
Cabe ressaltar que, por serem os FII fundos de investimento fechados, devem ser 
analisadas as restrições existentes no que se refere ao prazo de resgate das cotas. 
 
5.3.4. Quando da sucessão 
 
Em se tratando de estrutura com FII, quando da sucessão, haverá a transmissão das 
cotas do fundo – e não dos imóveis propriamente ditos, fato que pode ser entendido como 
atrativo tanto para o investidor quanto para seus herdeiros (e/ou meeiro e/ou legatários), já que 
proporciona uma maior liquidez quando da partilha.  
O ITCMD, portanto, será calculado considerando o valor de mercado das cotas 
transmitidas, à alíquota de 4%. 
Cumpre destacar que, na hipótese de transferência de cotas de Fundo de Investimento, 
ainda que por meio de sucessão, a RFB296 entende que esta deve, invariavelmente, ocorrer pelo 
valor de mercado do ativo. Dessa forma, conforme o entendimento fazendário, deve haver a 
apuração do ganho de capital e consequente recolhimento do IR pelo inventariante, até a data 
prevista para entrega da declaração final de espólio297. Contudo, localizamos posicionamento 
jurisprudencial no sentido da ilegalidade298 dessa determinação.  
                                            
 
296 RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Ato Declaratório Interpretativo RFB n.º 13, de 18 de julho de 2007. 
Dispõe sobre a incidência da CPMF na transferência de recursos financeiros decorrente de sucessão "causa mortis" 
ou por reorganização societária.     Receita Federal do Brasil, Brasília, DF, 13 jul. 2007. Disponível em: < 
http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?visao=anotado&idAto=5651>. Acesso em: 27 
jun. 2018. 
297 Artigo 23, §2º, I, Lei nº 9.532/1997 
298 “TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. IR. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE COTAS. 
SUCESSÃO CAUSA MORTIS. ILEGALIDADE ADI 13/07. REMESSA OFICIAL E APELAÇÃO UF. 
IMPROVIDAS. 
(...) 
-O ADI 13, da RFB, de 18 de julho de 2007, porém, deu entendimento diverso, pelo qual também na sucessão 
causa mortis o IRF seria devido. 
 82 
 
CONCLUSÕES 
 
De fato, são muitos os fatores que devem ser considerados para que se possa realizar 
um planejamento patrimonial bem estruturado, que atenda às necessidades e aos desejos de 
cada indivíduo, desde os emocionais até os econômicos. Nesse contexto, todas as nuances 
relativas às situações específicas vivenciadas por cada um devem ser estudadas, tanto de 
maneira individualizada quanto em conjunto com os demais elementos que podem ser 
relevantes para a tomada de decisão.  
Como não poderia ser diferente, mostra-se também necessária, para delineação e para 
eventual planejamento sucessório do patrimônio detido, a análise individualizada dos impactos 
tributários que podem vir a decorrer de eventual estruturação patrimonial. 
No presente trabalho, buscou-se analisar, de maneira customizada, as repercussões 
tributárias relacionadas ao planejamento de indivíduo detentor de múltiplos imóveis, 
especificamente em relação a esta parcela patrimonial, em três estruturas distintas: (i) imóveis 
detidos diretamente pela pessoa física, (ii) imóveis conferidos a pessoa jurídica imobiliária e 
(iii) imóveis utilizados na integralização de cotas de FII. 
Da análise comparativa entre as três estruturas estudadas, pôde-se notar que, muito 
embora elas ensejem, via de regra, a incidência dos mesmos tributos, o alcance e os efeitos 
tributários não são os mesmos para todas as hipóteses. Tanto o valor da tributação quanto as 
obrigações acessórias envolvidas – como, por exemplo, a obrigatoriedade de apuração de 
recolhimento pela sistemática do carnê-leão ou a manutenção de contabilidade – são vetores 
incidentes e aplicados de maneira distinta em cada cenário. 
Notou-se, pois, que, do ponto de vista tributário, cada uma das estruturas estudadas 
apresenta uma série de benefícios e de desvantagens. Dessa forma, os objetivos do indivíduo, 
devem ser compreendidos e considerados para que se possa indicar qual é o planejamento mais 
adequado para o caso específico. Se a finalidade pretendida estiver relacionada com o gozo dos 
rendimentos auferidos por meio da utilização dos bens ainda em vida, por exemplo, as 
conclusões quanto à melhor maneira de se organizar o patrimônio podem ser diametralmente 
opostas àquelas que se chega caso o intuito seja o planejamento sucessório. 
                                            
-O Ato Declaratório, sendo fonte secundária, não tem o condão de criar hipóteses de incidência diversas daquelas 
previstas em lei. Tampouco deve alarga-las ou diminuí-las, a ponto de alterar o efeito de norma existente. Como 
o próprio nome indica, este tipo de fonte deve tão-somente buscar tornar a aplicação das normas mais claras”. 
(Apelação cível nº 0005747-17.2015.4.03.6100/SP, Relatora Desembargadora Mônica Nobre, Publicação em 31 
de agosto de 2017) 
 83 
 
Conclui-se, portanto, que diante das vantagens e das limitações inerentes a cada uma 
das estruturas analisadas, tanto da perspectiva do próprio indivíduo quanto daquela de seus 
herdeiros – ou meeiro ou legatários, se o caso –, a ponderação dos prós e dos contras relativos 
a cada planejamento relacionado ao patrimônio imobiliário detido – tanto quanto aos aspectos 
pessoais quanto aos tributários – deve ser realizada considerando o caso concreto específico 
enfrentado. 
  
 84 
 
 
REFERÊNCIAS 
 
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<http://www.classificacaodefundos.com.br/cartilha-nova-classificacao-de-fundos.pdf>. 
Acesso em: 28 abr. 2018 
 
ATALIBA, Geraldo. Hipótese de Incidência Tributária. Malheiros Editores: 2012. p. 209. 
 
BRASIL. Constituição Federal da República Federativa do Brasil, de 05 de outubro de 1988. 
Palácio do Planalto Presidência da República, Brasília, DF, 05 out. 1988. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. Acesso em: 22 jun. 
2018 
 
BRASIL. Decreto n.º 3.000, de 26 de março de 1999. Regulamenta a tributação, fiscalização, 
arrecadação e administração do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza. 
Palácio do Planalto Presidência da República, Brasília, DF, 26 mar. 1999. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/d3000.htm>. Acesso em: 22 jun. 2018 
 
BRASIL. Lei n.º 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário 
Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e 
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Renda, relativamente à tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos rendimentos 
auferidos em aplicação ou operação financeira de renda fixa ou variável, ao Sistema 
Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de 
Pequeno Porte - SIMPLES, à incidência sobre rendimentos de beneficiários no exterior, bem 
 86 
 
assim a legislação do Imposto sobre Produtos Industrializados - IPI, relativamente ao 
aproveitamento de créditos e à equiparação de atacadista a estabelecimento industrial, do 
Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguros ou Relativas a Títulos e Valores 
Mobiliários - IOF, relativamente às operações de mútuo, e da Contribuição Social sobre o 
Lucro Líquido, relativamente às despesas financeiras, e dá outras providências.  Palácio do 
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financeiro e de capitais; institui o Regime Tributário para Incentivo à Modernização e à 
Ampliação da Estrutura Portuária – REPORTO; altera as Leis nos 10.865, de 30 de abril de 
2004, 8.850, de 28 de janeiro de 1994, 8.383, de 30 de dezembro de 1991, 10.522, de 19 de 
julho de 2002, 9.430, de 27 de dezembro de 1996, e 10.925, de 23 de julho de 2004; e dá 
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BRASIL. Lei n.º 11.196, de 21 de novembro de 2005. Institui o Regime Especial de 
Tributação para a Plataforma de Exportação de Serviços de Tecnologia da Informação - 
REPES, o Regime Especial de Aquisição de Bens de Capital para Empresas Exportadoras - 
RECAP e o Programa de Inclusão Digital; dispõe sobre incentivos fiscais para a inovação 
tecnológica; altera o Decreto-Lei no 288, de 28 de fevereiro de 1967, o Decreto no 70.235, de 
6 de março de 1972, o Decreto-Lei no 2.287, de 23 de julho de 1986, as Leis nos 4.502, de 30 
de novembro de 1964, 8.212, de 24 de julho de 1991, 8.245, de 18 de outubro de 1991, 8.387, 
de 30 de dezembro de 1991, 8.666, de 21 de junho de 1993, 8.981, de 20 de janeiro de 1995, 
8.987, de 13 de fevereiro de 1995, 8.989, de 24 de fevereiro de 1995, 9.249, de 26 de 
dezembro de 1995, 9.250, de 26 de dezembro de 1995, 9.311, de 24 de outubro de 1996, 
9.317, de 5 de dezembro de 1996, 9.430, de 27 de dezembro de 1996, 9.718, de 27 de 
novembro de 1998, 10.336, de 19 de dezembro de 2001, 10.438, de 26 de abril de 2002, 
 87 
 
10.485, de 3 de julho de 2002, 10.637, de 30 de dezembro de 2002, 10.755, de 3 de novembro 
de 2003, 10.833, de 29 de dezembro de 2003, 10.865, de 30 de abril de 2004, 10.925, de 23 
de julho de 2004, 10.931, de 2 de agosto de 2004, 11.033, de 21 de dezembro de 2004, 
11.051, de 29 de dezembro de 2004, 11.053, de 29 de dezembro de 2004, 11.101, de 9 de 
fevereiro de 2005, 11.128, de 28 de junho de 2005, e a Medida Provisória no 2.199-14, de 24 
de agosto de 2001; revoga a Lei no 8.661, de 2 de junho de 1993, e dispositivos das Leis nos 
8.668, de 25 de junho de 1993, 8.981, de 20 de janeiro de 1995, 10.637, de 30 de dezembro 
de 2002, 10.755, de 3 de novembro de 2003, 10.865, de 30 de abril de 2004, 10.931, de 2 de 
agosto de 2004, e da Medida Provisória no 2.158-35, de 24 de agosto de 2001; e dá outras 
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2003, nº 418, de 19 de abril de 2005 e nº 455, de 13 de junho de 2007. Acrescenta o Anexo 
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